افت ۳۰ درصدی معاملات مسکن در ۱۰ روز اخیر

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: اولین تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از وقوع دست‌کم پنج اتفاق است که سبب شده شرایط برای متقاضیان خرید مسکن سخت‌تر از گذشته شود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد فروشنده‌ها در بازار فعلی به چهار گروه قابل تقسیم هستند که چهار رفتار متفاوت را در اولین ماه پاییزی در پیش گرفته‌اند. در این میان رفتار سه گروه از آنها خلاف جهت رونق ارزیابی می‌شود و خریداران را با بحران روبه‌رو کرده است.

واسطه‌های ملکی معتقدند نااطمینانی در ماه‌های اخیر به آینده بازارهای موازی به‌ویژه بازار ارز مهم‌ترین آفت بازار مسکن است که پیامد آن شوک جدی به معاملات و ریزش بیش از حد انتظار خرید و فروش ملک دست‌کم تا هفته قبل (روزهای قبل از چرخش قیمت در بازار ارز) بوده است. آمارهای اولیه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات آپارتمان مسکونی در ۱۰ روز اول مهر ماه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.

۵ اتفاق در بازار پاییزی معاملات مسکن در پایتخت که سبب شده شرایط برای سمت تقاضا به مراتب سخت‌تر از ماه‌های گذشته شود، شناسایی شد. تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی و نیز متقاضیان خرید مسکن که این روزها در حال جست‌وجو در بنگاه‌های ملکی هستند نشان می‌دهد یکی از این اتفاقات، تغییر رفتار معنادار فروشنده‌های مسکن است.

در حال‌حاضر فروشنده‌های بازار مسکن چهار گروه هستند که فقط یک گروه از آنها، یعنی کسانی که به دلیل خرید ملک دیگر یا تبدیل دارایی یا داشتن برنامه مشخص برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر، قصد جدی برای فروش دارند و تمام موارد تقاضای خرید قطعی را مورد بررسی قرار داده و پای معامله می‌آیند.

اما مشکل اینجاست که تعداد فروشنده‌های این گروه بسیار اندک است. در مقابل آنها سه گروه دیگر وجود دارند که با رفتار ضدرونق خود به بازار مسکن متقاضیان خرید و البته در بلندمدت با بازگشت رکود مطلق به بازار مسکن، بازی باخت - باخت را رقم زده‌اند.

یک گروه دلال‌هایی هستند که در ماه‌های پرتلاطم بازار مسکن از اردیبهشت تا شهریور با خرید و فروش‌های مکرر سودهای کلان به‌دست آورده‌اند و اکنون نیز در تلاش هستند حتی با وجود افت شدید تقاضای خرید در ماه‌های اخیر و به‌ویژه در محرم که انتظار تثبیت قیمت‌ها به دلیل کاهش معاملات به شکل سنتی وجود دارد، دمای قیمتی در بازار را بالا نگه دارند.

آنها در روزهای سپری شده از مهر ماه در ظاهر، وارد بازار فروش شده‌اند اما قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های فروشی خود را ۵ تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت فروش قطعی در شهریور ماه اعلام کرده‌اند و به این ترتیب به «انتظار افزایش قیمت» سایر فروشنده‌ها نیز دامن می‌زنند.

به بیان دقیق‌تر، عده‌ای از فروشندگانی که با وجود سقوط معاملات به زیر ۱۰ هزار فقره در شهریور، در مهر ماه هنوز هم قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از آخرین معاملات را اعلام می‌کنند، قصدشان برای فروش جدی نیست و به قول واسطه‌ها «فروشنده واقعی» نیستند؛ بلکه صرفا برای بالا نگه داشتن درجه تب قیمتی بازار ملک در تکاپو هستند تا در فرصت مناسب و احتمالا پس از سپری شدن محرم و صفر آپارتمان‌ خود را بفروشند.

گروه دیگری از فروشنده‌ها نیز اگرچه قصدشان برای فروش جدی است، اما با انتخاب رفتار محتاطانه، قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از قیمت شهریور پیشنهاد می‌کنند تا از تحولات قیمتی احتمالی در آینده نزدیک در بازارهای موازی به ویژه بازار ارز جا نمانند.

این گروه در زمره کسانی هستند که معتقدند احتمال ثبات قیمت ارز در نرخ‌های تنزل یافته کنونی چندان بالا نیست و در نتیجه تلاطم قیمتی بازارهای موازی، بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. در نتیجه تنها در صورتی حاضر به فروش ملک خود هستند که خریداران به قیمت پیشنهادی مورد انتظار آنها تن دهند.

اما اتفاق دوم بازار ملک در هفته‌های اخیر را باید در رفتار گروه چهارمی از فروشنده‌ها جست‌وجو کرد که آنها نیز رویه‌ای ضدرونق را در پیش گرفته‌اند.

اطلاق عنوان «فروشنده» به این گروه شاید انتخاب مناسبی نباشد، چراکه آنها فروشنده‌های ماه گذشته بازار ملک هستند که اکنون تحت‌تاثیر تحولات اخیر موقتا منصرف شده‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فروشنده‌های انصرافی پرتعدادترین گروه فروشنده‌ها در مقایسه با سه گروه دیگر در بازار مسکن مهرماه هستند و این وضعیت «کمبود فایل» را به یک معضل برای خریداران مسکن تبدیل کرده است. بررسی‌ها درباره علت انصراف این گروه از عرضه‌کنندگان حاکی است، علت اصلی این رفتار آنها، «بدبینی به وضع موجود» در شرایط اقتصادی و به‌ویژه به وضعیت قیمت ارز در آینده است. بسیاری از فروشندگان انصرافی ریزش قیمت دلار را باور نکرده و آن را به اقدامات موقتی نسبت می‌دهند و معتقدند نرخ دلار ممکن است دوباره با نوسان شدید افزایشی همراه شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نااطمینانی به آینده نرخ ارز نه‌تنها رفتار فروشنده‌ها را دستخوش تغییر کرده، بلکه در روزهای اخیر به مشکل اصلی بازار مسکن تبدیل و زمینه‌ساز وقوع شوک در این بازار شده است. این شوک تنها بر رفتار فروشنده‌ها اثرگذار نبوده است، بلکه با تاثیرگذاری بر رفتار متقاضیان خرید، آنها را نیز محتاط‌تر کرده است.

به این ترتیب وضعیت جدید بازار ارز دو نیروی همزمان را در جهت ضدرونق به بازار مسکن وارد کرده است. در چند روز اخیر به دنبال ریزش نرخ دلار تعداد مراجعه متقاضیان خرید به بنگاه‌های معاملات ملکی کاهش یافته است. در سمت عرضه همان‌طور که اشاره شد برخی فروشنده‌ها نگران افزایش دوباره نرخ ارز بوده و از این بابت با اتخاذ تصمیم محتاطانه، از عرضه منصرف شده‌اند، اما در سمت تقاضا، متقاضیان خرید نگاه خوشبینانه به آینده بازار ارز و ادامه ریزش قیمت‌ها، آنها را از عجله در خرید منع می‌کند.

امید و خوش‌بینی متقاضیان مسکن به تثبیت نرخ ارز که این روزها در برخی محافل خبری و از سوی برخی دولتمردان و کارشناسان درباره آنها بحث می‌شود، از این بابت است که انتظار تخلیه حباب قیمتی موجود در نرخ‌های پیشنهادی فروش را دارند. همان‌گونه که اشاره شد انتظار افزایش قیمت در میان برخی از فروشندگان هنوز پررنگ است، اما در صورت تثبیت نرخ ارز، این احتمال وجود دارد که شیب نوسان قیمت مسکن محدود شود.

به این ترتیب قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها تعدیل شده و وضعیت بازار برای خریداران بهبود خواهد یافت. این نگاه امیدوارانه در سمت تقاضا نیز حاصل تغییر جهت قیمت ارز در روزهای گذشته است. به اذعان واسطه‌ها، هیچ‌یک از طرفین بازار مسکن انتظار چرخش ناگهانی قیمت ارز را نداشتند و این اتفاق غیرمنتظره، عملا به یک شوک در بازار مسکن منجر شده که سومین اتفاق ضدرونق دست‌کم در چند روز اخیر در بازار محسوب می‌شود.

البته در روزهای دهم و یازدهم مهرماه به دنبال شروع چرخش نرخ ارز، شارژ فضای روانی منفی که در پی رشدهای روزانه و پی‌در‌پی نرخ دلار در هفته‌های قبل از آن شکل گرفته بود، متوقف شد و این یک اتفاق مثبت ارزیابی می‌شود که به شکل آنی در بازار ملک رخ داد. اما با گذشت چند روز از شروع این روند، واکنش متقاضیان دچار تغییراتی شده که به آنها اشاره شد.

از سوی دیگر در ماه گذشته که روند نرخ دلار افزایشی بود، فروشنده‌های زیادی از عرضه آپارتمان‌های خود امتناع می‌کردند اما در عین حال سمت تقاضا برای جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی خود به خرید مصر بود و همچنان در بازار حضور داشت. این در حالی است که در ماه جاری که چرخش ارزی رخ داده، رفتار متقاضیان خرید نیز آن‌گونه که اشاره شد تغییر کرده است.

کارشناسان معتقدند اگر در روزهای آینده بازار مسکن سیگنالی درباره رشد احتمالی قیمت دلار دریافت کند، ممکن است فروشنده‌ها بر افزایش قیمت اصرار بیشتری داشته باشند و با توجه به قدرت خرید متقاضیان، حجم ریزش معاملات در مهر ماه می‌تواند بیشتر از ماه گذشته رقم بخورد؛ این در حالی است که اگر وضع موجود در زمینه کاهش نرخ ارز ادامه پیدا کند، زمینه رشد بیشتر قیمت مسکن محدود خواهد شد و به تدریج متقاضیان خرید وارد بازار «آرام‌شده» مسکن خواهند شد. در این صورت می‌توان به کلید خوردن روند احیای رونق در بازار مسکن با شروع رشد تدریجی حجم معاملات امیدوار بود.