۳۰ نکته در نحوه تنظیم قرارداد خرید ملک

وب سایت روزیاتو - علی زمانی: با توجه به رشد فزاینده مهاجرت داخلی از استان های کمتر توسعه یافته به استان های بزرگ کشور در سالهای اخیر، یکی از موضوعات مهمی که برای مهاجران در کلانشهرها اهمیت دارد، خرید واحد مسکونی معتبر، با سند، سالم و منطبق با الزامات شهرداری و نظام مهندسی استان محل سکونت است. مسکن خوب، یکی از فاکتورهای زندگی خوب در فرآیند مهاجرت است که میتواند نقش مهمی در بهروزی و آرامش ساکنان ایفا کند. گزارش امروز ما در سلسله گفتارهای مهاجرت داخلی، مخاطبان گرامی را با نکات مهمی در خرید واحدهای مسکونی و انعقاد قرارداد جلب می کند که میتواند شما را با موضوعات جالبی در این عرصه آشنا کند.

آنچه مهاجران در خرید ملک باید بدانند

شما به عنوان مهاجر، شهروند جدید یک شهر محسوب می شوید و می بایست پیش از خرید ملک، بررسی خوبی روی محلات، نقاط ضعف و قوت و هم چنین راه های دسترسی، فرصت ها و محدودیت های ملک در محله مورد نظر بر اساس بودجه ای که در نظر گرفته اید، در دستور کار قرار دهید. گاهی شما مجبور هستید یک ملکه را در منطقه ای گران، زیر قیمت خریداری کرده تا به نوعی سرمایه گذاری بلند مدت انجام دهید. خرید خانه های کوچک در مناطق گران و ارزان، سهولت در فروش ملک و تسریع در نقدینگی را به همراه دارد که در کلانشهرها توجه به این نکته اهمیت دارد.

علاوه بر این ها، شما بایستی نحوه تنظیم قراردادهای بیع، تاریخ دقیق تنظیم اسناد رسمی با قید شماره دفترخانه و آدرس آن را نیز در نظر داشته باشید تا از این حیث، با چالشی حقوقی روبرو نشوید. این ها می بایست جهت تعیین دقيق موعد ايفای تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلی نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلی و ايامی که احتمال تعطيلی آنها بيشتر است خودداری شود.

قطعا اگر بدنبال تنظيم قرارداد بيع ، اجاره ، مشارکت مدنى و هر نوشته اى که تعهدات و اثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظيم ان را به يک فردمتخصص و حقوقدان واگذار کنيم تا حتی المقدور از تهديدات و خطرات در امان باشیم. ولى از انجا که بيشتر افراد بدون توجه به آثار قانونى نوشته ها وقراردادها اقدام به نگارش انها می‌نمايند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم اشنا شده تا ريسک آن کاهش یابد.

خوش خطی : قرارداد را خوش خط و بدون قلم خوردگی تنظیم کنید.

بررسی حقوقی: پیش از امضا قرارداد تحریر شده، آن را به رویت یک حقوقدان برسانید.

کاربن سالم: اگر قصد تنظیم سه نسخه دارید، از کاربن سالم استفاده کنید.

تهیه پیش نویس: هر قراردادی را اول پیش نویس تهیه کرده و پس از تایید حقوقدان، نسخه اصل تهیه شود.

تنظیم مطالب: مطالب را به صورت حقوقی تنظیم کنید که سر و ته درستی داشته باشد و مورد قبول طرفین باشد.

شفاف نگاری: قرارداد خرید ملک باید شفاف و منطبق با قوانین کشور و جامع و مانع از تفسیر شخصی باشد.

امضا: در هنگام امضا، کاربن ها خارج تا امضا ها اصل باشد. اثر انگشت هم با استامپ سالم و در حضور ناظر باشد.

شهود: شهود می‌بايست حداقل دو نفر باشند، وجود شهود معتمد بيشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود.

قلم خوردگی: آن قسمت‌هايی از قرارداد که می‌بايست قلم زده شود، با آرامش و دقت روی آنها خط بکشيد.

مزایا: اگر قراردادها برای تعيين مزايا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن باشد دقت کنید.

نقطه چین : آن قسمت هایی از قرارداد که ضمانت اجرای تخليه يا تحويل مورد معامله و غيره بصورت نقطه چين (……) درج شده است را با توافق طرفين تکميل و يا در صورت توافق ايشان بر روی آنها خط بکشيد تا مورد سوء استفاده بعدی قرار نگيرند.

سند رسمی : اگر معامله دارای سند رسمی است، در جلوی نام فروشنده نام مالک رسمی قيد شود و بطور مثال اگر (علی) مالک رسمی است و (حسن) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله رادارد قيد نمائيد: «فروشنده: علی با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظيمی دفتر خانه شماره….. تهران.» البته نگارش آن بشرح زير نيز خالي از اشکال است: «فروشنده: حسن به وکالت از علی بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظيمی دفتر خانه شماره….. تهران.»

اسامی دیگران: اگر طرفين معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامي آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات يک نفر از ايشان در محل مربوطه اعلام شود مثلاً «اسامی بقيه فروشندگان بشرح ستون توضيحات».

میزان مالکیت: اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هريک قيد شود.

جزء ماترک : درصورتيکه مورد معامله جزء ماترک می‌باشد می‌بايست اصل و کپی گواهی انحصار وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم می‌گردد چه کساني وارث هستند و میتوانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهی مزبور معلوم گرديده است.

خریدار متعدد: اگر خريداران متعدد هستند ميزان مشارکت ايشان قيد شود که مثلاً بالمناصفه يا علی السویه.

نمایندگی : اگر معامله ملک شما به نمايندگی است قيد شود مثلاً فروشنده آقاي…… با وکالت آقای………. بموجب وکالت نامه………….. تنظيمی دفتر…….. تهران. يا فروشنده آقای……….. با قيمومت خانم………… بموجب قيم نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومی………

وکالت تفویضی: اگر معامله با وکالت تفويضی است قيد شود مثلاً: فروشنده آقای………… با وکالت معالواسطه آقاي….. بموجب وکالت نامه تفويض شماره …… تنظيمی دفتر خانه شماره……..تهران. که در اين مرحله به آخرين وکالت نامه اشاره نموده و بهتر آن است گه در ظهر قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظيم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

میزان معامله : در نوشتن ميزان مورد معامله دقت شود مثلاً ششدانگ يا سه دانگ و با قيد حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.

اگر در ارتباط با مشاوران املاک کشور، با مشکلی مواجه شدید، با کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران رایزنی کنید

مورد معامله: مورد معامله را به درستی تعريف کنيد مثلاً برای زمين و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائيد.

مساحت : اگر مورد معامله دارای کاربری اداری يا تجاری می‌باشد قطعاً مساحت فضای اداری و تجاری قيد شود.

خصیصه ممتازه: اگر مورد معامله دارای خصيصه ممتاز ديگری همانند کنتور برق سه فاز می‌باشد مراتب در قرارداد تصريح گردد.

شماره پلاک: حتماً شماره پلاک فرعی و اصلی و در صورتيکه سابقه تفکيک دارد شماره قطعه و بخش و شهر و منطقه ثبتی قيد شود.

نشانی : آدرس مورد معامله بطور کامل باقيد خيابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اينکه غربی است يا شرقی، جنوبی است يا شمالی و يا هر موقعيت ديگری که دارد قيد گردد بطوريکه هيچ اختلافی در تعيين مورد معامله نباشد.

انباری: اگر مورد معامله انباری و پارکينگ دارد شماره قطعات تفکيکی قيد شود، مساحت انباری فراموش نشود.

ثمن: ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ريال و تومان معلوم گردد.

پیش از تنظیم قرارداد خرید ملک در استان های بزرگ کشور، اعتبار و ملک را از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، راستی آزمایی کنید

پرداخت ها: سعی شود تمامی پرداخت‌ها بصورت چک تضمينی باشد و بهتر است اين چک در وجه فروشنده و حسب تقاضای خريدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصی پرداخت شود در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتی اشاره گرديده و در وجه فروشنده صادر و روی قسمت آورنده آن قلم خط بخورد. توصيه می‌شود درصورت امکان از چک‌های تسليمی کپی تهيه و نگهداری شود. تمامی چک‌ها می‌بايست در حضور صادر و امضاء گردند.

چک‌هايی که وعده دار صادر می‌شوند فاقد وصف کيفری بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علی الاصول برگشت شدن چک خدشه‌ای به معامله وارد نمی‌سازد فلذا ضروری است برای تمامی پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعيين نمود، مثلاً برای چک بيعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص ساير پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود.

مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاريخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نمايد و در اين حالت ضروری است طريقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل ترديد و تامل نباشد تعيين گردد. بطور مثال قيد شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در اين خصوص نيازی به اخذ مجوز يا تائيديه از هيچ مرجعی نمی‌باشد.

همراهان گرامی! تنظیم قراردادهای خرید ملک، اهمیت زیادی دارد. تلاش کنید تا تنظیم هر فعالیت حقوقی با اطلاعات کافی و مشاوره حقوقدان باشد تا مشکلات آتی کاهش یابد.