مورد عجیب بازار مسکن در جنوب تهران

دنیای‌اقتصاد: علی‌رغم افزایش تقاضا برای خانه‌هایی با قیمت کمتر در مناطق جنوبی، صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده شهر تهران ۴۰‌ درصد در نیمه نخست سال جاری افت داشته است.

رکود ساختمانی در پایتخت طی نیم‌سال اول، «دوقطبی» بود. توزیع جغرافیایی پروانه‌های تولید مسکن نشان می‌دهد، ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، موسوم به تهران قدیم، ۴۰درصد کاهش یافته است؛ درحالی‌که مناطق شمالی با افت زیر ۱۰درصد مواجه شدند.

استمرار این رویه به ایجاد گسلی در عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده به‌عنوان هسته تهران قدیم می‌انجامد و دهک‌های پایین و متوسط درآمدی بیشترین آسیب را از این گسل می‌بینند.

بررسی‌ها حاکی از آن است که با توجه به هزینه تمام‌شده ساخت و قیمت فروش، خانه‌سازی در جنوب شهر تهران فاقد سودآوری لازم شده و این موضوع در فرار سرمایه‌گذاران ساختمانی از مناطق جنوبی شهر با محوریت بافت فرسوده دخیل بوده‌است.

در عین‌حال سهم مناطق جنوبی تهران از مجوزهای کمیسیون ماده‌5 در نیمه ابتدایی امسال به‌شدت پایین‌تر از نیمه شمالی شهر بوده‌است. در این بازه 6 ماهه، هیچ پرونده‌ای از مناطق 7 تا 15 و 19 در کمیسیون ماده‌5 به تصویب نرسیده‌است.

درحالی رکود در صدور پروانه در مناطق جنوبی شهر بیش از مناطق شمالی است که در بازار مسکن رفتار متفاوتی به چشم می‌خورد، متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر به تحریک تقاضا در این بخش انجامیده است.

به این‌ترتیب «گسلی در بخش مسکن تهران قدیم» در حال بروز است، در حالی‌که تقاضا برای خانه در این مناطق به‌خصوص برای خانه‌هایی با قیمت کمتر بیشتر است، اما سازندگان تمایلی به ساخت‌وساز در این مناطق ندارند.

با درنظر گرفتن تمامی موارد ذکرشده حداقل هزینه ساخت هر متر‌مربع آپارتمان 25‌میلیون‌تومان است و با درنظر گرفتن سهم زمین، قیمت تمام‌شده هر متر‌مربع آپارتمان در مناطق جنوبی شهر به 70‌میلیون‌تومان می‌رسد.

بررسی‌ها نشان از آن دارد که حاشیه سود ساخت مسکن در نیمه جنوبی شهر نصف نیمه شمالی است.

سقف وام ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران از سال‌1402 برابر 173‌میلیون‌تومان باقی‌مانده که این رقم کفاف ساخت حدود 7‌متر‌مربع آپارتمان با حداقل هزینه را می‌دهد.