رابطه معکوس قیمت و معاملات در بازار مسکن

خبرگزاری ایسنا: مغایرت‌های مشهود بین قیمت مسکن شهر تهران با میزان معاملات بر اساس متراژ، ارزش واحدها و پراکندگی منطقه‌ای، گویای آن است که بازار مسکن پایتخت تحت تاثیر تقاضای سفته بازی از حالت تعادل خارج شده​ است. به طور مثال بیشترین تعداد معاملات در واحدهای ۴۰ تا ۸۰ متر مربع انجام می‌شود اما بالاترین رشد قیمت مربوط به واحدهای ۱۴۰ تا ۱۶۰ متر مربع است.

خارج شدن بازار مسکن شهر تهران از منطق اقتصاد در چند نمایه کاملا مشهود است. به طور مثال در حالی که معاملات در خرداد ماه ۴.۵ درصد کاهش یافته، متوسط قیمت ۱۲.۱ درصد افزایش پیدا کرده است.

بین رشد قیمت واحدها و تعداد معاملات بر اساس متراژ نیز رابطه مستقیمی وجود ندارد. اردیبهشت ماه امسال بیش از نیمی از معاملات مسکن شهر تهران به میزان ۵۲ درصد در واحدهای مسکونی با زیربنای ۴۰ تا ۸۰ متر مربع صورت گرفته و این در حالی است که بالاترین میزان رشد قیمت مربوط به واحدهای با متراژ ۱۴۰ تا ۱۶۰ متر مربع به میزان ۴۲.۶ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل بوده است.

بیشترین معاملات در منطقه ۵؛ بالاترین رشد نرخ سالانه قیمت در منطقه ۱۹

در خصوص پراکندگی معاملات در مناطق شهر تهران نیز ارتباطی بین تعداد قراردادهای خرید و فروش با میزان رشد قیمت وجود ندارد. اردیبهشت ماه امسال مناطق ۵، ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب بالاترین تعداد معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند؛ در حالی که بالاترین رشد سالیانه قیمت به ترتیب در مناطق ۱۹، ۱۶، ۶ و ۲۱ اتفاق افتاد.

از طرف دیگر در شرایطی که منطقه ۱ تهران رتبه یازدهم از نظر تعداد معاملات در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد، خرداد ماه ۱۳۹۹ بالاترین رشد ماهیانه قیمت را نیز به میزان ۲۵ درصد به نام خود ثبت کرد. هم اکنون متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران به عدد بی سابقه ۴۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که فقط در یک ماه متری ۹ میلیون تومان رشد کرده است.

همین چند نمایه نشان دهنده خروج بازار مسکن شهر تهران از معادلات اقتصادی است. کارشناسان، یکی از رها شده ترین بازارهای اقتصادی در ایران را به بازار مسکن می‌دانند که هیچ نوع مالیاتی بر عایدی سرمایه و همچنین مالیاتی بر خانه‌های خالی وضع نمی‌شود. در این شرایط بازار به محلی برای هجوم سرمایه های سرگردان و جولان دلالان تبدیل شده است.

به دو مورد از مغایرت های بازار مسکن توجه کنید. وضعیت توزیع فراوانی تعداد معاملات مسکن بر حسب سطح زیربنای واحد مسکونی در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ نشان می دهد بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با زیربنای ۴۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۲۶.۱ درصد از کل ثبت گردیده و واحدهای با زیربنای ۶۰ تا ۸۰ و ۸۰ تا ۱۰۰ و ۱۰۰ تا ۱۲۰ مترمربع به ترتیب با سهم های ۲۵.۹و ۱۸.۲ و ۱۱ درصد، در ردههای بعدی قرار دارند.

با این حال بیش از نیمی از معاملات به میزان ۵۲ درصد در واحدهای مسکونی با زیربنای ۴۰ تا ۸۰ متر مربع صورت گرفته است. واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ هم با ۱۸ درصد و واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ با سهم ۱۱ درصد در رتبه های بعدی از نظر تعداد معاملات قرار دارند.

از طرف دیگر، بررسی معاملات مسکن بر حسب ارزش آن گویای آن است که بیشترین تعداد معاملات انجام شده مربوط به واحدهای مسکونی با ارزش ۴۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بوده است که سهمی معادل ۲۷.۳ درصد از کل معاملات اردیبهشت ماه را داشته و واحدهای با ارزش بین ۸۰۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد و ۱.۲ میلیارد تا ۱.۶ میلیارد تومان به ترتیب با سهم‌های ۱۸.۵ و ۱۳.۳ درصدی از کل معاملات در جایگاه های بعدی قرار دارند.

با این وجود حجم فایلهای عرضه شده در دفاتر املاک و آگهی های فروش ملک گویای آن است که عمده واحدها دارای ارزش بیش از ۲ میلیارد تومان هستند و بیشتر در نیمه شمالی شهر تهران قرار دارند.

قیمت خانه در بالاشهر، یک ماهه ۹ میلیون بالا رفت!

گزارش وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه ۱۳۹۹ نشان دهنده رشد حدود ۲ میلیون تومانی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بود. متوسط قیمت از متری ۱۷ میلیون و شش هزار تومان در اردیبهشت ماه به ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان در خرداد ماه رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۲.۱ درصد و نسبت به خرداد سال قبل ۴۲.۱ درصد افزایش یافته است.

جزئیات رشد قیمت در مناطق شمالی تهران نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مسکن در منطقه یک از ۳۳.۸ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۴۲.۴ میلیون تومان در خرداد ماه رسیده که ۲۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در منطقه ۳ نیز که نرخها در اردیبهشت ۳۰.۶ میلیون تومان در هر متر مربع بود به ۳۳.۹ میلیون تومان افزایش پیدا کرده که رشد ۳.۳ میلیون تومانی یافته است.

همچنین منطقه ۲ که رتبه سوم از نظر قیمت مسکن در شهر تهران را داراست، نرخ ها از ۲۶.۴ میلیون تومان به ۲۸.۹ میلیون تومان رسیده که افزایش ۲.۵ میلیون تومانی در هر متر مربع را نشان می دهد.

متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ نیز به عنوان چهارمین منطقه گران قیمت تهران از ۲۴.۴ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۲۵.۸ میلیون تومان در خرداد ماه افزایش پیدا کرده است.