ماجرای کمبود مسکن و وفور خانه‌های خالی!

روزنامه شرق با عباس آخوندی؛ وزیر سابق راه و شهرسازی گفتگو کرده است.

‌در شرایط کنونی که قیمت مسکن ربطی به عرضه و تقاضا ندارد، حباب‌سازی چگونه کنترل می‌شود؟

اساسا موضوع قیمت همه کالاها و خدمات، تابعی از اقتصاد کلان است و آن را نمی‌توان در چارچوب اقتصاد ‌بخش تجزیه‌و‌تحلیل کرد که ربطی هم به اقتصاد مسکن ندارد. در ایران پیشران تحولات بازار، قیمت ارز است و سپس به بازار بورس، طلا، مسکن و مستغلات سرایت می‌کند. بنابراین نمی‌توان هیچ بازاری را از تغییرات قیمتی مصون نگه داشت. ‌در‌حال‌حاضر کشور با وضعیت سختی مواجه است؛ چون از یک سو، تولید خالص داخلی نزولی و از سوی دیگر، حجم پول و نقدینگی فزاینده است. ازاین‌رو، سطح عمومی قیمت‌ها صعودی است؛ اما در این میان به نظر من حباب‌سازی را تنها با «قاعده علم اقتصاد» می‌توان کنترل کرد. ‌

قاعده علم اقتصاد به ما می‌گوید که از دو سو باید عمل کرد؛ یکی کنترل حجم نقدینگی و دیگری افزایش حجم تولید. در‌حال‌حاضر بزرگ‌ترین موتور تولید پول، یکی بدهی دولت است و دیگری اضافه‌برداشت بانک‌ها؛ دو بحثی که کمتر در مجامع درباره آنها بحث می‌شود. تا این لحظه، دولت نه‌تنها هیچ تصمیمی درباره آن نگرفته، بلکه با سرعت رو به افزایش است.

درباره اضافه‌برداشت بانک‌ها که مستقیما روی پایه پولی می‌نشیند، این روند تا حدودی ادامه دارد. این رقمی است که در ضریب تکاثری ضرب می‌شود و بسیار وحشتناک است. لازمه پرداختن به این دو بحث، یک نگاه در اقتصاد سیاسی است. همه اینها باعث شده در عمل بخش عمده تسهیلات در بخش خدمات باشد و تصورم این است که سهم واقعی تولید از کل تسهیلات رو به کاهش است. در سال گذشته کل سهم ساختمان از کل تسهیلات بانکی حدود هفت درصد بوده است. سهم بخش مسکن از این رقم ۵۰ درصد است؛ یعنی سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی حدود ۳.۵ درصد است.

با این تفاسیر، بخش مسکن از یک رو مانند سایر بخش‌ها در یک محیط اقتصاد کلان بی‌ثبات قرار دارد، در نتیجه حجم سرمایه‌گذاری چه در کل بخش واقعی اقتصاد و چه در بخش مسکن، نزولی است و از دیگر رو عدم تعادلی کلی در درون بخش وجود دارد. البته با توجه به اینکه بخش مسکن بسیار سرمایه‌بر است، چه از منظر تولیدکننده و چه از منظر خریدار، بنابراین تجهیز منابع برای این بخش، همواره یکی از اصلی‌ترین مسائل است و با توجه به ارزش ذاتی مسکن، این بخش از منظر نظام بانکی کم‌ریسک‌تر است.

در درون بخش، با توجه به وضعیت تورم، بخش عمده‌ای از گردش پول در بخش سوداگری و... مصرفی می‌چرخد و مقدار بسیار محدودی به تقاضای مصرفی واقعی اختصاص می‌یابد. بنابراین شما با دو نشانه متضاد روبه‌رو هستید؛ یکی وجود خانه‌های خالی و در‌عین‌حال کمبود جدی مسکن در بخش مصرفی.

‌ در چنین موقعیتی چه می‌توان کرد؟

جدای بحث‌های اقتصاد کلان که جای بحث آنها اینجا نیست، ولی تعیین‌کننده‌ترین بحث هستند، بازگردیم به بحث اقتصاد بخش. در اقتصاد بخش در چنین موقعیتی «بانک‌های توسعه‌ای» نقش تعیین‌کننده‌ای در تعادل‌بخشی به اقتصاد دارند. کاری که بانک‌های توسعه‌ای در این موارد می‌کنند، یکی تجهیز منابع برای تولیدکننده است و دیگری افزایش قدرت خرید متقاضی.

عملکرد بانک رهنی و بانک‌ها و صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات مانند کوروش، مشهد و... در پیش از انقلاب این بود که با تکیه بر دو منبع اصلی، منابع را برای دو سمت عرضه و تقاضا تأمین کنند. در هر صورت، یک منبع اصلی تأمین منابع پس‌انداز، متقاضی است که از دو جهت اهمیت دارد؛ یکی نظم‌بخشی به اقتصاد خانوار و دیگری تأمین‌ بخشی از منابع مورد نیاز سرمایه‌گذاری در بخش.

آشکار است که این پس‌انداز با کسری مواجه می‌شود. وظیفه بانک توسعه‌ای تأمین این کسری بر اساس سیاست‌های مصوب است. این کسری، بخشی از طریق سرمایه بانک توسعه‌ای تأمین می‌شود و بخشی دیگر از طریق انواع مقررات دیگر همچون تخصیص بخشی از سپرده قانونی سایر بانک‌ها به بانک توسعه‌ای. مشکلی که در بعد از انقلاب با آن مواجهیم، این است که کل سازوکار بانک توسعه‌ای مسکن در کشور لغو شده است. بانک تمام سیستم پس‌انداز و تسهیلات ملغی شده‌اند؛ کل سیستم پس‌انداز و... . تا امروز بانک مرکزی از تحول بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای خودداری کرده است.

در‌حال‌حاضر بانک مسکن یک بانک تخصصی است، نه یک بانک توسعه‌ای؛ بر این اساس این بانک هیچ احساس مسئولیتی در برابر تعادل‌بخشی به بخش مسکن نمی‌کند؛ چون ابزار آن را ندارد. آخرین خبر اینکه با توجه به اتمام دوره پنج‌ساله صندوق پس‌انداز یکم که با اصرار من فعال شد، آن‌هم متوقف شد. سایر بانک‌ها با توجه به سودآوری‌ای که در سایر بخش‌ها و کوتاه‌مدت‌بودن گردش پول در آنها دارد، تمایلی به درگیر‌کردن پول خود در تسهیلات طولانی را ندارند؛ در نتیجه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی به حدود ۵.۳ درصد کاهش یافت.

‌اقتصاد رانتی و مستغلاتی چگونه به این سیستم وصل می‌شود و در آن تأثیر می‌گذارد؟

اقتصاد بخش مسکن از دو سو ایجاد رانت می‌کند؛ یکی فروش تراکم و دیگری خرید‌و‌فروش ملک برای حفظ قدرت خرید پول و نه تقاضای مصرفی.

عدم تعادل در بخش مسکن ناشی از چه سیاست‌های اشتباهی بوده است؟

مشخصا شهرفروشی و مداخله دولت در بخش مسکن مهر.

‌چرا بخش مسکن جذب سرمایه نکرده است؟ پس پول‌ها کجا رفته‌‌اند؟

پول‌ها عمدتا جذب بخش خدمات شده است.

‌بانک توسعه‌ای یعنی چه و چه بانکی است؟

بانک توسعه‌ای، بانکی است که برای توسعه یا تعادل‌بخشی به یک بخش، در چرخه‌های رکود و تورم مستقیما و بر اساس قانون و با رعایت اصول بازار در بازار ورود پیدا می‌کند.

‌در این تورم وحشتناک که حاصل از نبود بانک توسعه‌ای است، چه ابزاری می‌تواند مؤثر باشد؟

البته در چارچوب یک اقتصاد کلان و مشخصا حل مسئله تجارت که تولید ناخالص داخلی را افزایش دهد و درآمد سرانه را حل و فصل کند که با اف‌ای‌تی‌اف سخت‌تر شده است، می‌توان چارچوبی برای مسکن ارائه کرد. اصلی‌ترین کارهایی که می‌توان در چارچوب تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای انجام داد، عبارت‌اند از:

۱- افزایش سقف تسهیلات به تولیدکننده و متقاضی

۲- کاهش دوره توقف پس‌انداز در صندوق؛ در‌حال‌حاضر به ازای هر شش ماه توقف، یک برابر تسهیلات داده می‌شود که می‌شود این را به چهار یا سه ماه کاهش داد .

۳- کسری منابع صندوق از طریق افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن یا اعطای خط اعتباری به بانک مسکن یا خرید اوراقی که از سوی بانک مسکن با نرخ بسیار نازل انتشار یابد توسط بانک‌ها و تودیع آنها نزد بانک مرکزی به‌عنوان سپرده قانونی

۴- اولویت‌دادن به خانه‌اولی‌ها و پیش‌بینی امتیازهای با‌معنی برای آنان

۵- اولویت‌دادن به بافت‌های فرسوده و بافت‌های اسکان غیر‌رسمی

۶- سنددار‌کردن بافت‌های ساکن غیر‌رسمی

۷- وضع مالیات بر معاملات مکرر

۸- درگیرکردن شهرداری‌ها در بخش مالیات بر خانه‌های خالی

۹- اصلاح قانون مؤجر و مستأجر و اقداماتی از این دست که مسئله مسکن و شهرسازی در جامعه به‌طور کارشناسی بحث شود.