علت افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در تهران

روزنامه شرق: در حالی که قیمت مسکن در تهران از سال ۹۶ تاکنون ۱۴ برابر شده است، در همین فاصله رشد میانگین قیمت زمین ۲۶ تا ۲۷ برابر برآورد می‌شود. اما این مساله چه تغییری بر قیمت مسکن در تهران دارد؟

این دو عدد به خوبی نشان می‌دهد که تورم زمین از سال ۹۶ تاکنون، با شیب تندتری از تورم مسکن، حرکت کرده است. به عبارتی رشد قیمت زمین از رشد قیمت مسکن فراتر رفته و بسیاری معتقدند افزایش بی‌سابقه قیمت زمین، یکی از عوامل اصلی گرانی قیمت مسکن در تهران است.

آنگونه که دنیای اقتصاد گزارش داده نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه ۷۰ زیر یک بود، به این معنا که نه‌تنها زمین و املاک کلنگی در آن سال‌ها از مسکن گران‌‌‌تر نبود، بلکه ارزان‌‌‌تر هم بود. این نسبت در دهه ۸۰ به نزدیک یک رسید و در واقع سطح متوسط قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران تقریبا برابر شد.

اما از دهه ۹۰ به تدریج این نسبت به بیش از یک افزایش پیدا کرد؛ رخدادی که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت و ماهیت این بازار ناشی از محدودیت ذاتی عرضه زمین در شهرها بوده و همچنان نیز این موضوع روی قیمت زمین و املاک کلنگی با قابلیت تخریب و نوسازی در پایتخت اثرگذار است.

اما تا قبل از آغاز دهه 90، قیمت زمین یا کمتر از قیمت مسکن بود و یا معادل آن بود. اما از دهه 90 این نسبت بر عکس شد. بر اساس آخرین آمار رسمی منتشر شده از متوسط قیمت زمین در معاملات شهر تهران مربوط به زمستان ۱۴۰۰، نسبت قیمت زمین به مسکن در آن زمان به مقدار بی‌‌‌سابقه ۵۵/ ۱ رسید که یک رکورد محسوب می‌‌‌شد و نشان می‌‌‌داد سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.

چرا افزایش قیمت زمین مهم است؟

اهمیت قیمت زمین و رشد بی‌سابقه قیمت آن از چه نظر مهم است؟ از این نظر که تورم مصالح ساختمانی در دو فصل متوالی (زمستان ۱۴۰۱ و بهار ۱۴۰۲) برابر بوده و عملا سرعت رشد تورم مصالح به صفر رسیده است. البته تورم مصالح ساختمانی همچنان 40 درصد است اما سرعت رشد آن متوقف شده است.

با وجود اینکه عملا نرخ تورم مصالح ساختمانی ثابت بوده، اما سازندگان مسکن همچنان با دو چالش اصلی در ساخت مسکن مواجه‌اند که یکی از این چالش‌ها افزایش دستمزدهاست و دیگری افزایش قیمت زمین. به عبارتی گسلی میان مسکن و زمین ایجاد شده که مدام در حال افزایش است و این گسل بر افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد.

از طرف دیگر نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، سبب شده که سود سازندگان این حوزه کاهش پیدا کند و افزایش قیمت زمین یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش سود ساختمان‌سازی است.

در صورتی که تورم زمین نیز مانند تورم مسکن مهار می‌‌‌شد، امکان افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز در شرایط آرامش نسبی در بازار مصالح ساختمانی وجود داشت اما اکنون این حاشیه سود حدود ۳۵‌درصد برای یک سرمایه‌گذاری دو ساله یا حداقل ۱۸ ماهه (البته با تزریق تدریجی منابع مالی) است.

این حاشیه سود اگرچه نسبت به حدود ۳۰ درصدی که در روزهای تاریک و تورمی بازار مسکن در عصر جهش اخیر قدری بهبود پیدا کرده اما هنوز هم برای گروهی از سازنده‌‌‌ها راضی‌کننده نیست و نتوانسته آنها را به بازار مسکن بازگرداند.

گرانترین زمین‌ها در کجا قرار دارند؟

در این گزارش به گرانترین زمین‌های موجود در تهران هم اشاره شده است. متوسط قیمت زمین و مسکن در محله‌‌‌های مختلف تهران به‌‌‌ویژه در دو منطقه ۴ و ۵ که همواره سطوح قیمت آنها فاصله مشخصی از میانگین قیمت در کل معاملات داشته است و همین طور برخی از مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، نشان می‌دهد که نسبت قیمت زمین به مسکن در این مناطق تا 1.7 هم رسیده است.

برآوردها حاکی است حتی در برخی مناطق نسبت قیمت زمین به مسکن به دو واحد رسیده و به عبارتی متوسط قیمت زمین در این مناطق به دو برابر قیمت مسکن افزایش یافته است. البته این برآوردها بر اساس قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌های موجود بازار مسکن انجام شده و داده قابل اتکایی از قیمت‌های قطعی در دسترس نیست.