سقوط تاریخی قیمت مسکن در تهران

دنیای اقتصاد: بازار مسکن که طی سال گذشته، در اغلب ماه‌‌‌ها به‌ویژه نیمسال اول، تحت‌تاثیر تنش‌‌‌های نظامی منطقه‌‌‌ای، اوج‌‌‌گیری آن و در نتیجه، بروز سایه «ریسک جنگ» برسر معاملات ملک بود و از این منظر، «ثبات نسبی قیمت» (در ۱۴۰۳) را تجربه کرد، اکنون و در هفته‌‌‌های گذشته، در مواجهه با اثر «جنگ تحمیلی و حملات نظامی رژیم صهیونیستی»، یکی از کم‌‌‌سابقه‌‌‌ترین واکنش‌‌‌های قیمتی را به این اتفاق نشان داد. 

سنجش تغییرات قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌های آپارتمان در بازار مسکن تهران را در ابتدای ماه نسبت به ابتدای ماه قبل از سقوط 8.5 درصدی قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن حکایت دارد.  براین اساس میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در 22 منطقه تهران تا پایان خرداد و روزهای ابتدایی تیرماه و البته پیش‌‌‌از اعلام آتش‌‌‌بس، به 93.3 میلیون تومان در هر مترمربع رسید، این در حالی است که سطح قیمت در پایان اردیبهشت و روزهایی ابتدایی خرداد، 102 میلیون تومان بود. بازار مسکن که از فروردین سال 92 تاکنون، این میزان از افت ماهانه قیمت را تجربه نکرده بود، در خرداد امسال با سنگین‌‌‌ترین رکود، معاملات مسکن را نسبت به ماه‌های قبل از آن رقم زد. در فروردین 92، قیمت قطعی مسکن 10درصد نسبت به اسفند 91 کاهش یافت و میانگین قیمت آپارتمان‌‌‌های ارائه شده به بازار در 22 منطقه تهران به 3.5 میلیون تومان در هر مترمربع رسید. بررسی‌‌‌های حاکی از رسیدن بازدهی ماهانه بازار مسکن پایتخت در خرداد ماه به رقم 8.5‌درصد است، که این نرخ پایین‌‌‌ترین نرخ بازدهی را در مقایسه با دیگر بازارهای  رقیب مثل بورس، دلار و سکه نشان می‌دهد.

بازدهی بازار بورس از ابتدای خرداد به منفی ۴درصد رسید و قیمت دلار و سکه از ابتدا تا انتهای خرداد به ترتیب 12درصد و 1.5‌درصد افزایش یافتند. به این ترتیب، قرمزترین بازار دارایی در خرداد به «بازار مسکن» اختصاص یافت. رکود در بازار مسکن که از سال 1403 افزایش یافته بود با شروع سال جدید نیز ادامه یافت و در اردیبهشت نیز رکود خرید نسبت به فروردین شدت گرفت. اما در خرداد ماه به دلیل اخبارهایی مبنی بر احتمال عدم ‌برگزاری ششمین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در ابتدای نیمه خرداد، ابهامات در بازار مسکن بیشتر شد و این موضوع بر رفتار معامله‌‌‌گران اثر ایستایی گذاشت. اما با شروع حملات نظامی به تهران 4 رخداد منجر به «متوقف شدن معاملات» و «سقوط قیمت» مسکن در تهران شد. تحقیقات میدانی گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت رفتارها در بازار مسکن طی ماه گذشته حاکی است، میزان تقاضا در بازار حداقل از نیمه دوم خرداد به بعد، در کمترین میزان نسبت به ماه‌‌‌های سپری شده از 1404 قرار گرفت و در عین حال، با شروع حملات نظامی به شهر تهران، اقلیت متقاضیان خرید آپارتمان، باز هم کمتر شدند. خروج تهرانی‌‌‌ها از شهر طی هفته اول جنگ «رکود سنگین معاملات ملک» را سنگین‌‌‌تر کرد.  

روایت واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن از آنچه طی 12 روز جنگ اتفاق افتاد، نشان می‌دهد: به دلیل آنچه «امکان‌‌‌پذیر نبودن انجام تشریفات اداری فروش آپارتمان» در بازار رخ داد، تقریبا معامله‌‌‌ای در این بازار صورت نگرفت. طی روزهای گذشته برخی از معامله‌‌‌گران با طی «مقدمات خرید و فروش مسکن» در روزهای قبل از شروع جنگ، آماده عقد قرارداد شدند اما با تعطیلی ادارات و مراکز صدور انواع مجوزها و مفاصاحساب‌‌‌های ملکی برای فروش و همچنین در دسترس نبودن سامانه‌‌‌ها و عوامل نقل و انتقال رسمی ملک، نتوانستند معامله کنند.  در سمت تقاضا نیز، آنهایی که روی دریافت «اوراق وام مسکن» از بانک دولتی حساب باز کرده بودند، به در بسته خوردند. به این ترتیب، بخشی از سقوط تقریبا تاریخی قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه را می‌توان، نتیجه «توقف معاملات مسکن» طی دست‌‌‌کم یک هفته پایانی خردادماه و همچنین روزهای آغازین تابستان دانست.

هر چند به دلیل اوج‌‌‌گیری شرایط نااطمینانی در پایان بهار ناشی از اتفاقاتی که در روند مذاکرات ایران و آمریکا در فاصله «آخرین مذاکره (دور پنجم)» تا «برنامه نشست بعدی» در فضای سیاسی رخ داد، رفتار بازار مسکن در طول آخرین ماه از فصل اول سال 1404 عمدتا جنبه «نظاره‌‌‌گری به جای اقدام برای خرید یا فروش» را داشت. در عین حال در برخی مناطق شهر تهران، واسطه‌‌‌های ملکی از فروشنده‌‌‌شدن مالکان در هفته‌‌‌های گذشته برای مهاجرت خبر دادند. عرضه در بازار با کاهش قابل‌توجهی همراه بوده، و عمده فایل‌‌‌های عرضه شده مربوط به نیمه اول خرداد بوده است. فایل‌‌‌های جدید پس از جنگ بسیار محدود بوده و در مناطقی که حملات صورت گرفت، روند کاهشی را نشان می‌دهند. بخشی از کاهش قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه نسبت به ابتدای خرداد ماه متوجه مناطق شرق و شمال  و تا حدودی جنوب غرب تهران بوده، قیمت مسکن در این مناطق بیشترین کاهش را نشان می‌دهند.

متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌‌‌های آپارتمان در فایل‌‌‌ها، در ابتدای تیر امسال در مقایسه با ابتدای تیر سال گذشته 7.2‌درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. همچنین این شاخص (برای تیر ماه امسال) نسبت به میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان در تیر سال گذشته نیز 8.6‌درصد بیشتر است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های میان متراژ در ابتدای تیر سال گذشته به‌‌‌طور متوسط 87 میلیون تومان در هر مترمربع بود.

این در حالی است که این رقم در ابتدای تیر امسال به 93.3 میلیون تومان در مترمربع رسید. بانک مرکزی تا مرداد سال گذشته، «قیمت قطعی» آپارتمان یا همان قیمت واحدهای مسکونی معامله‌‌‌شده را به صورت ماهانه منتشر می‌‌‌کرد اما از مرداد به بعد به خاطر «اختلالاتی که توسط وزارت راه و شهرسازی در سامانه‌‌‌های ثبت قراردادهای ملکی» رخ داد، امکان دسترسی بانک مرکزی به نبض قیمت قطعی مسکن در تهران قطع شد و تاکنون نیز این «آمار کلیدی بازار مسکن» خاموش مانده است.«قیمت پیشنهادی»، سطح قیمت قبل از «قیمت قطعی» است که معمولا در این فاصله، با چانه‌‌‌زنی‌‌‌هایی که خریدار می‌کند، این دو سطح قیمتی نسبت به هم تغییراتی می‌کنند. حتی در مقاطعی از بازار، اتفاقات بیرونی سبب می‌شود سمت فروشنده، سطح قیمت پیشنهادی را هنگام عقد قرارداد، افزایش دهد اما معمولا سطح قیمت قطعی از سطح قیمت پیشنهادی کمتر بوده است. 

روایت واسطه‌های ملکی

تحقیقات میدانی از روایت واسطه‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد، بازار مسکن در دوران جنگ در وضعیت تعطیلی کامل قرار داشت، اما رکود در بازار معطوف به زمان حمله نظامی به تهران نبوده، بلکه قبل از آن هم وجود داشته و کل بازار در انتظار آینده مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا بودند. عرضه‌‌‌کنندگان، قدرت ریسک فروش ملک خود را نداشتند و سرمایه‌گذاران نیز به دلیل نااطمینانی از وضعیت بازار از ورود به بازار مسکن و خرید ملک صرف‌نظر می‌‌‌کردند. البته با شروع حملات نظامی به تهران این رکود و بی‌‌‌اطمینانی شدت یافت و آینده مبهم بازار مسکن مانع از ورود جدی عرضه و تقاضا به بازار شده است.

در سمت «تقاضا» که حتی پیش از جنگ هم در وضعیت حداقلی قرار داشت و بیشتر خریداران از نوع مصرفی و عمدتا از نوع تبدیل به احسن بودند، اکنون نیز این مقدار هم به حداقل رسیده است. اما عرضه‌‌‌کنندگان به دو شکل عمل می‌کنند. گروهی در حال حاضر، از ورود به بازار دست نگه داشته‌‌‌اند تا وضعیت مبهم آینده بازار مشخص شود و با رصد فعلی بازار منتظر هستند تا رفتارهای سیاسی و اقتصادی کشور و جامعه بین‌الملل مسیر بازار مسکن را مشخص کند. اما گروه دوم عرضه‌‌‌کنندگان باتوجه به شرایط کنونی و ریسک‌‌‌های احتمالی که وجود دارد، ملک خود را به بازار عرضه کرده و برای فروش فوری، با نرخ کمتر از بازار حاضر به فروش هستند. 

  اگرچه، آینده قیمت مسکن در هفته‌‌‌های آینده مشخص می‌شود، اما در کل قیمت مسکن با هیچ‌گونه افزایش قیمتی تاکنون مواجه نشده است و حتی برخی از فروشندگان برای عجله در فروش، قیمت‌های خود را کاهش داده‌‌‌اند. به‌‌‌طور کلی، بازار در شوک جنگ قرار گرفته و بازار خرید و فروش در سکون نسبی قرار دارد. البته در مقابل، بازار رهن و اجاره نیز بسیار فعال است و حتی قبل از جنگ نیز، عمده فعالیت در بازار مسکن مربوط به متقاضیان رهن و اجاره بوده است. البته در بخش خرید و فروش، ملک‌‌‌های ریزمتراژ بیشترین میزان معاملات را به خود اختصاص داده‌‌‌اند. در دوران جنگ تحمیلی تقریبا معاملات تعطیل شده بود و اگر کسی معامله‌‌‌ای هم انجام داده با مشکل جابه‌‌‌جایی پول در سیستم بانکی مواجه شده بود.