نوار قلب از بازار مسکن!

روزنامه دنیای اقتصاد: براي تشخيص آخرين وضعيت بازار مسكن به لحاظ سيكل‌هاي تجاري، علائم حياتي چهارگانه اين بخش سنجش شده و گراف‌هايي كه از روند بلندمدت مولفه‌هاي اقتصاد مسكن به‌دست آمده، نشان مي‌دهد: بخش پيشران اقتصاد بعد از اوج ركود در نيمه پارسال هنوز وارد رونق نشده است.

دو گراف مربوط به نرخ رشد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني و تيراژ آپارتمان‌سازي كه كاركرد قلب بازار مسكن را منعكس مي‌كند، با سقوط شديد در سال ۹۳، به كمترين حد ۵ سال اخير رسيده و منحني‌هاي نوسان قيمت و حجم معاملات، ورود به دوره نقاهت - اواخر ركود - را بازگو مي‌كند.

برخی صاحب‌نظران نسبت به «راكد بودن بازار مسكن» دچار ترديد شده‌اند و با اين تصور كه بازار ملك طي چند ماه اخير تغيير فاز پيدا كرده و از ركود بيرون آمده است، اوضاع كنوني را «رونق» عنوان مي‌كنند.

اين «برداشت» در شروع سال جديد كه احتمالا با تكيه بر گزارش واپسين روز كاري سال۹۳ بانك مركزي شكل گرفته، چون شرايط فعلي بازار مسكن را «طبيعي» مي‌داند، اگر «اصلاح» نشود، مي‌تواند در مسير اصلي‌ترين برنامه‌‌ وزارت راه‌وشهرسازي براي احيای مسكن و رفع عوارض سكته سال گذشته بازار، دست‌انداز ايجاد كند و باز هم زمان تصويب و اجراي آن را عقب بيندازد.

بانك مركزي ۲۷ اسفند پارسال با انتشار گزارشي از تحولات بازار مسكن شهر تهران، ارقام دو شاخص مربوط به «حجم معاملات خريد آپارتمان» و «متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني» در مدت ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ملاك ارزيابي وضعيت بازار قرار داد و در جمع‌بندي اين گزارش اعلام كرد: رشد قابل ملاحظه ۵.۵۰درصدي معاملات مسكن در كنار افزايش ۷.۵درصدي قيمت‌، حاكي از شرايط «رونق غيرتورمي معاملات مسكن» است.

هر چند بانك‌مركزي در اين گزارش، محل رونق را صرفا حوزه خريد و فروش بازار مسكن عنوان كرده اما نه‌تنها استناد به فقط همين دو شاخص براي تحليل اين حوزه، كفايت نمي‌كند كه براي بررسي وضعيت مجموعه بازار مسكن شامل معاملات و ساخت‌وساز، به اطلاعات آماري بلندمدت و كامل‌تري نياز است.

كارشناسان اقتصاد مسكن براي تجزیه و تحلیل كامل اين بخش به لحاظ قرار داشتن بازار در حالت ركود يا رونق، معمولا نوسانات ۴ مولفه شامل «ميزان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساخت‌وساز كل كشور»، «تيراژ آپارتمان‌سازي در شهر تهران»، «حجم كل معاملات خريد و اجاره» و همچنين «متوسط قيمت مسكن» را مورد تست و سنجش قرار مي‌دهند.

در اين ميان، با توجه به اينكه رونق يا ركود در يك بخش اقتصادي، از روي ميزان رشد توليد و سرمايه‌گذاري در آن بخش تعيين مي‌شود، مولفه اول يعني «ميزان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» قلب بازار مسكن به حساب مي‌آيد و نبض آن، بيشتر از سه مولفه ديگر، احوال اين بازار را منعكس مي‌كند.

البته مولفه دوم مكمل مولفه اول است و حجم معاملات به عنوان مولفه سوم نيز بازتاب‌دهنده آني از ركود يا رونق مي‌تواند باشد.

همچنين قيمت مسكن به عنوان مولفه چهارم كه براساس منطق نبايد مبناي اعلام دوره بازار قرار گيرد، به شكل سنتي و تجربي، از تغيير فاز سيكل‌هاي تجاري خبر مي‌دهد.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از روند بلندمدت گذشته اين ۴ مولفه نشان مي‌دهد: بازار مسكن در سال۹۳ كاملا در وضعيت «ركود» بود و امسال دوره «نقاهت» يا همان «اواخر ركود» را پشت‌سر مي‌گذارد به طوري كه در صورت رسيدگي سريع به سكته‌اي كه پارسال در قلب بازار رخ داد، مدت زمان اين دوره كوتاه مي‌شود و نشانه‌هاي رونق تدريجي از نيمه دوم ۹۴ در بازار مشاهده خواهد شد.

گراف حاصل از تغييرات ثبت شده در ميزان سرمايه‌گذاري‌ بخش خصوصي در حوزه ساخت‌وسازهاي سراسر كشور طی ۸ سال گذشته نشان مي‌دهد: بازار مسكن در سال گذشته وضعيتي مشابه ركود شديد مسكن سال ۸۸ پيدا كرد.

مولفه سرمايه‌گذاري ساختماني در سال‌هاي ۸۶ و ۹۱ با دو اوجگيري، ساخت‌وساز را به بيشترين حد در مقايسه با دوره‌هاي قبل و بعد از اين سال‌ها رساند. در سال ۸۶ به عنوان دوره اوج رونق مسكن، حجم ريالي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در كل كشور ۸۰ درصد افزايش يافت و سپس با شروع دوره ركود در سال ۸۷، نقطه اوج ركود مسكن در سال۸۸ با ريزش شديد نرخ رشد سرمايه‌گذاري به سطح ۳ درصد، ثبت شد.

در سال ۹۱ نيز دومين «قله» در اين گراف ۸ ساله، رقم خورد طوري كه ميزان سرمايه‌گذاري ساختماني ۵۵ درصد افزايش يافت. اما از اواخر بهار ۹۲، بار ديگر شيب منفي در شتاب رشد سرمايه‌گذاري آغاز شد و در پايان نيمه اول سال ۹۳، اين مولفه تنها ۸ درصد افزايش يافت. بنابراين، ركود مسكن سال ۹۳ از روي كاهش شديد رشد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني مشخص است ضمن اينكه سطح آن هنوز ۵ واحد درصد از عمق ركود ۸۸ بالاتر است.

نتايج گراف حاصل از تغييرات مولفه دوم بازار مسكن نيز حكايت از نزول بي‌سابقه ساخت‌‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران دارد.

روند نوسانات اين مولفه طي ۸ سال گذشته نشان مي‌دهد: تيراژ آپارتمان‌سازي در تهران يكبار در سال ۸۶ هنگام اوج رونق مسكن، ۷۱ درصد افزايش يافت و بار ديگر در سال ۹۰ با رشد ۵۳ درصدي روبه‌رو شد كه البته آن زمان، ابهام سازنده‌ها از برنامه جديد شهرداري براي سال ۹۱ (طرح تفصيلي) باعث شد ساخت‌وساز يك‌سال زودتر به اوج برسد. با اين حال، در سال ۹۱ حدود ۹ درصد ديگر به تيراژ ساخت‌وساز افزوده شد اما در سال ۹۳، سكته در بازار ساخت‌وساز باعث سقوط ۵۲ درصدي نرخ رشد تيراژ در نيمه‌اول و تشديد اين سقوط تا منفي ۷۳ درصد در فصل پاييز شد.

به اين ترتيب مختصات كنوني مولفه اول و دوم، كندي شديد در نبض بازار مسكن را روايت مي‌كند و به هيچ وجه، علامتي از رونق در اين گراف‌ها ديده نمي‌شود.

از طرفي، گراف ترسيم‌شده از حجم معاملات مسكن به عنوان سومين مولفه تعيين‌كننده ركود يا رونق، نشان مي‌دهد: حوزه معاملات بازار مسكن در سال گذشته اگر چه نسبت به سال ۹۲ بهبود نسبي پيدا كرد اما در مقايسه با سطح رونق سال ۹۱، هنوز فاصله زيادي دارد.

به عبارت ساده‌تر، در مولفه حجم معاملات مسكن، نكته انحرافي ريز و نامحسوسي وجود دارد كه براي در نظر گرفتن آن، نبايد تحليل‌ها را به تغييرات دو ساله اين مولفه محدود كرد.

طبق جديدترين آمارهاي رسمي كه چند روز پيش توسط سامانه رهگيري منتشر شد، حجم كل معاملات مسكن در تهران در ۱۲ ماه سال ۹۳ حدود ۵/ ۱۲درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۲ افزايش پيدا كرد و حجم معاملات خريد نيز در همين مدت با افزايش ۳۲ درصدي مواجه شد. پيش‌تر بانك مركزي، رشد معاملات خريد در تهران طي ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ۵/ ۵۰ درصد اعلام كرده بود.
اما با لحاظ آمار 12 ماهه، كه خريد و فروش آپارتمان در تهران افزايش 30 درصدي نشان مي‌دهد، اگرچه مشخص مي‌شود فضاي معاملاتي بازار نسبت به سال 92 گرم‌تر شده اما انبوه واحدهاي نوساز فروش نرفته در بنگاه‌ها از يكسو و انباشت نياز مسكن در سمت تقاضا از سوي ديگر، سطح پايين معاملات مسكن در سال 93 را بازگو مي‌كند.

همچنين پايين‌تر بودن حجم معاملات مسكن سال گذشته تهران نسبت به آنچه در سال 91 هنگام رونق بازار، در بازار خريد و فروش آپارتمان اتفاق افتاد نيز تداوم ركود لااقل تا آخرين روز سال گذشته را تاييد مي‌كند. در سال 91 حجمي معادل 216 هزار واحد مسكوني در تهران خريد و فروش شد اما در سال 93 اين ميزان معاملات از 116 هزار واحد تجاوز نكرد. البته بخشی از معاملات سال91 به خریدهای سفته‌بازی ناشی از جهش قیمت در آن سال باز می گردد.

اما چهارمين مولفه كه معمولا دلالان بازار ملك و فعالان سنتي بازار آن را علامتي از ركود و رونق مي‌دانند نيز وضع سال گذشته بازار مسكن را «ركود» و امسال را «پايان ركود» توصيف مي‌كند.
روند ۲۰ ساله تغييرات قيمت مسكن در تهران نشان مي‌دهد: در زمان اوج‌ رونق، قيمت مسكن نيز با بيشترين رشد همراه مي‌شود و در زمان ركود فعاليت‌هاي ساختماني، شيب رشد قيمت به پايين‌ترين نقطه مي‌رسد.

در گراف رسم شده از نوسانات نرخ رشد قيمت مسكن طي ۸ سال گذشته، پايين‌ترين نقطه يكي براي سال ۸۸ و ديگري براي سال ۹۳ است كه به ترتيب بعد از جهش ۸۰درصدي قيمت در سال ۸۶ و صعود نزديك به ۵۰درصدي در سال ۹۱، رخ داده است.

تغييرات قيمت مسكن در تهران از ابتداي تابستان سال ۹۲ همزمان با كاهش شتاب ساخت‌‌وساز و آغاز ركود، در مسير نزولي قرار گرفت و تا پايان سال گذشته، اين مسير ادامه پيدا كرد طوري‌كه نرخ رشد قيمت مسكن در يك‌سال ۹۳ به يك‌دهم يك‌سال ۹۱ رسيد و ۷.۴ درصد شد.

در حال حاضر، با استناد به آخرين نقطه چهار گراف انعكاس‌دهنده علائم حياتي بازار مسكن مي‌توان گفت: اوج ركود مسكن در سال ۹۳ اتفاق افتاد و هنوز نبض بازار كمترين ضربان را دارد.

مسوولان بخش مسكن براي احياي نبض مسكن فارغ از سياست‌هايي كه سال گذشته به تصويب رساندند، به دنبال يك جراحي اساسي ديگر هستند تا قلب بازار به حركت بيفتد.

اين جراحي قرار است در قسمت «تامين مالي مسكن» انجام شود و براي آن، برنامه افزايش سقف وام خريد مسكن تعريف شده است.

وزارت راه‌وشهرسازي براي حركت چرخ ساخت‌وسازهاي مسكوني، تقويت بنيه مالي تقاضاي مصرفي را براي خريد واحدهايي كه در سال‌هاي گذشته توسط سازنده‌ها ساخته شده و هم‌اكنون فروش آنها به بن‌بست خورده است در دستور كار دارد.

در صورتي كه اين بن‌بست با وام خريد باز شود، نقدينگي مورد نياز سازنده‌ها براي شروع پروژه‌هاي جديد از محل فروش نوسازهاي از قبل ساخته شده، فراهم مي‌شود و مي‌توان به مثبت‌شدن نرخ رشد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تا نيمه امسال اميدوار بود.

در اين ميان چنانچه تصور شود بازار مسكن از ركود خارج شده است، امكان فراهم شدن ابزارهايي كه از سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازي از دولت و بانك مركزي براي تامين مالي اين بخش مطالبه كرده، سخت مي‌شود.

در ماه‌هاي اخير مذاکراتی در دولت و بانک مرکزی براي اين تخصيص برگزار شده و يك پيشنهاد اين است كه براي جبران كمبود منابع بانك‌ها براي افزايش وام خريد مسكن، بخشي از بودجه سالانه دولت به عنوان وجوه اداره شده، نزد بانك‌ عامل قرار بگيرد.

اين مذاکرات، با توجه به ضربه‌اي كه كارخانه‌هاي توليد مصالح‌ساختماني از ركود مسكن خورده‌اند و انبار آنها از مصالح سرريز شده است، كماكان ادامه دارد.

وزارت راه‌وشهرسازي براي بيرون آوردن بازار مسكن از ركود، پيش‌تر موفق شد سقف وام ساخت در بافت‌فرسوده را افزايش دهد اما تا زماني كه طرف ديگر بازار -تقاضاي مصرفي- توانمند نشود، عرضه به شكل واقعي و ادامه‌دار تحريك نخواهد شد.