سه تغییر ناگهانی در بازار اجاره مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: ماراتن اجاره‌نشین‌ها برای تمدید قراردادهای یکساله یا جابه‌جایی محل سکونت، از امروز آغاز می‌شود اما یک تصمیم ناگهانی در بازار پول طی بهار امسال، معاملات اجاره تابستان ۹۴ را با سه مانع اقتصادی و هزینه‌زا روبه‌رو کرده که بی‌اطلاعی مستاجرها از این موانع، می‌تواند اثر آرامش نسبی اجاره‌بها را تحت‌الشعاع قرار دهد.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در شروع فصل اصلی نقل و انتقال، حاکی است: گروهی از موجران در واکنش منفی به کاهش ۲ واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی -که در دهه اول اردیبهشت امسال توسط شورای پول و اعتبار تصویب و اجرایی شد- چون که دریافت پول‌پیش از مستاجر را همچون دو سال اخیر، دارای صرفه اقتصادی نمی‌دانند، سه تغییر ناگهانی و خارج از چارچوب بازار، در شکل و نحوه محاسبه اجاره‌بها ایجاد کرده‌اند تا از محل اعمال یکی از این اشکال، بازدهی نسبی اجاره‌داری را برای خود بالا ببرند.

در حال حاضر طبق آمارهای رسمی، اجاره‌بهای مسکن در تهران به کنترل کامل دو متغیر تورم و قیمت مسکن درآمده و نوسانات ماهانه آن در دامنه طبیعی و به دور از افت و خیزهای شدید سال‌های اخیر، کاملا محدود شده است به طوری که نرخ رشد نقطه‌ای مبالغ اجاره -میزان تغییر در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- طی یکسال ۹۳ و دو ماه اول سال ۹۴ تقریبا در حد ۱۰ تا ۱۳ درصد یعنی کمتر از تورم، بوده است.

نتیجه این پایداری نسبی در نرخ رشد، باعث شد متوسط بهای اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی ۲۶ ماه اخیر یعنی در فاصله ابتدای سال ۹۲ تا پایان اردیبهشت ۹۴، تنها ۴ هزار تومان افزایش پیدا کند و به ۲۳ هزار تومان برسد، در حالی که این میزان افزایش ریالی تا پیش از این، طی حداکثر ۱۲ ماه، بازار اجاره را فرا می‌گرفت. در هر یک از سال‌های ۹۱ و ۹۲ که بیشترین فشار هزینه‌ای از ناحیه جهش اجاره‌بها به اجاره‌نشین‌ها وارد شد، میانگین مبالغ اجاره‌ در تهران ابتدا از حدود متری ۱۲ هزار تومان به نزدیک ۱۶ هزار تومان و سپس به بالاتر از ۱۹ هزار تومان افزایش پیدا کرد.

اکنون اگر چه خبری از جهش و التهاب در اجاره بها نیست، اما برخی موجران در نحوه دریافت رهن (پول پیش)، تحولات منفی ایجاد کرده‌اند که ماحصل آن فشار هزینه‌ای تازه‌ای به مستاجرها وارد می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر حجم فایل‌های «رهن کامل» در بنگاه‌ها نسبت به یک‌سال قبل کاهش پیدا کرده و از هر ۱۰ فقره آپارتمان اجاره‌ای، حداکثر ۴ موجر حاضر به دریافت ۱۰۰درصد اجاره‌بها به شکل پول پیش است.

از طرفی، سهم وزنی رهن در سبد اجاره‌بها که تا قبل از کاهش نرخ سود بانکی، به بالای ۶۰درصد رسیده بود، هم اکنون کاهش پیدا کرده و در عمده فایل‌ها، نیمی از بهای کل اجاره به صورت اجاره ماهانه و نیمی دیگر به شکل رهن، از طرف موجران تعیین می‌شود.

«پول پیش» نقطه حساس بازار اجاره محسوب می‌شود و از آنجا که بنیه مالی عمده مستاجرها، با پرداخت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر، تناسب حداکثری دارد، هر نوع تغییر در وزن رهن و مقدار ریالی مبلغ رهن، پرداخت اجاره‌بها را سخت‌تر می‌کند.

در حال حاضر، علاوه بر تغییر ناگهانی در وزن «رهن» برخی موجران فرمول تبدیل اجاره ماهانه به پول پیش را نیز تغییر داده‌اند و علت آن را کاهش سود بانکی و عدم صرفه سپرده‌گذاری یکساله در بانک عنوان می‌کنند.

طبق فرمول قدیمی و سنتی، برای تبدیل اجاره ماهانه به رهن، هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه، به یک میلیون تومان پول پیش تبدیل می‌شود اما برخی موجران اخیرا، این تبدیل را با نرخ ۲۷ تا ۲۵ هزار تومان به یک میلیون تومان، انجام می‌دهند و همین شکل نامتعارف محاسبه رهن باعث افزایش دست‌کم ۱۰ درصدی مبالغ برای مستاجرهایی شده که خواهان رهن‌کامل هستند.

سومین تغییر که به وضوح در فایل‌های جدید اجاره مشاهده می‌شود، بازگشت دوباره «رهن متری نزدیک به یک میلیون تومان» است.

محاسبه مبلغ رهن به صورت متری یک میلیون تومان سال‌های ۹۰ و ۹۱ همزمان با بحران رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن، در تهران باب شد به این صورت که رهن کامل هر آپارتمان مضربی از متراژ آن و با ضریب یک میلیون تومان، حساب می‌شد اما کاربرد این فرمول طی دو سال اخیر فوق‌العاده کمرنگ و فقط به واحدهای لوکس شمال شهر محدود شد. اکنون مجددا این فرمول مورد توجه برخی موجران قرار گرفته و مبلغ رهن کامل آپارتمان از متری حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان سال گذشته به حداقل ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان، در حال تغییر است.

با این حال مشاوران املاک می‌گویند: اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه تنظیم شود، از این تغییرات تورمی در امان خواهد بود و از نظر آنها، همچنان فرمول ۳۰هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون رهن، باید استفاده شود.

خداحافظی با رهن کامل؟

فصل طلایی جابه‌جایی در بازار اجاره از امروز با سررسید شدن بخش عمده‌ای از اجاره‌نامه‌ها طی فصل تابستان، آغاز می‌شود.

بازار اجاره بها که هر سال از اول تیرماه تا پایان تابستان پررونق‌ترین فصل جابه‌جایی مستاجران در واحدهای اجاره ای موجود در بازار مسکن است، امروز مصادف با آغاز اولین روز تابستان در حالی شاهد ورود حجم قابل توجه تقاضا و به تبع آن عرضه در این بازار خواهد بود که از حدود یک ماه قبل، تحت تاثیر یک مصوبه بانکی، شرایط ناخوشایندی پیش روی مستاجران قرار گرفت.

شورای پول و اعتبار، نیمه اول اردیبهشت ماه با تصویب دستورالعمل کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری، توجیه اقتصادی کسب سود بالا توسط موجران از محل دریافت اجاره بها به شکل «رهن کامل» را به صورت نسبی کاهش داد.

همین موضوع باعث شد ماه گذشته در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها، فرمول تعیین وزن رهن و اجاره ماهانه در سبد اجاره بها، با تغییراتی مواجه شود که درنهایت نوعی فشار هزینه‌ای را به متقاضیان اجاره در بازار مسکن از بابت دریافت اجاره ماهانه بیشتر به ازای پول پیش کمتر وارد کرد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شواهد موجود در بازار اجاره و اظهارات مشاوران املاک درباره نحوه تغییر رفتار موجران در تعیین شرایط در این بازار، حاکی است: هم اکنون برخی موجران براساس سه رویکرد جدید ملکشان را به بازار اجاره مسکن عرضه می‌کنند.

سه تغییر عمده در رفتار موجران

در اولین رویکرد، موجران، بیشترین وزن اجاره بها را به دریافت اجاره ماهانه معطوف می‌کنند و در مقابل، تعداد کمتری از فایل‌هایی که این روزها در بازار اجاره موجود است مربوط به واحدهایی می‌شود که با شرایط رهن کامل به بازار مسکن عرضه شده‌اند.

با این حال، در پیش شرط دوم، مالکانی که به دلایل مختلف از جمله تامین کسری قیمت واحد خریداری شده، مجبور هستند برای یکی دو سال آپارتمان خود را به بازار اجاره عرضه کنند، امسال، در برخی موارد، فرمولی متفاوت تر از آنچه سال‌های پیش به‌عنوان عرف تعیین مبلغ رهن مسکن اعمال می‌شد، در نظر گرفته و محاسبه می‌کنند.

این موجران که البته تعداد آنان به نسبت موجرانی که امسال تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهانه در مقایسه با رهن دارند، کمتر است، مبنای محاسبه رهن کامل را به صورت «هر یک میلیون تومان مبلغ ودیعه، در ازای ۲۵ تا ۲۷ هزار تومان مبلغ اجاره ماهانه» در نظر می‌گیرند. این در حالی است که تاکنون، مبنای محاسبه رهن مسکن، دریافت یک میلیون تومان رهن در ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه بوده است.

البته در شرایطی که بازار اجاره در وضعیت ثبات نسبی به سر می‌برد این تغییر فرمول از جانب برخی موجران، موجب شده متقاضیان رهن آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر مستاجران، برای رهن کامل یک آپارتمان، بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بیشتر از سایر مستاجرانی که توانایی پرداخت اجاره ماهانه دارند، هزینه کنند.

به عبارت دیگر این افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی مشمول متقاضیانی که قصد رهن کامل آپارتمان ندارند، نخواهد شد.

در سومین تغییر ایجاد شده طی یک ماه اخیر در بازار اجاره، فرمول دریافت رهن کامل ماهانه به نسبت متراژ آپارتمان هم در برخی مناطق تغییر کرده طوری که این فرمول از متوسط مترمربعی ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان در تابستان پارسال به مرز ۹۰۰ هزار تومان رسیده است.

البته این مرز ۹۰۰ هزار تومانی، در برخی مناطق پایتخت کمتر و در برخی مناطق لوکس به مراتب بیشتر است.

هم اکنون قیمت رهن هر مترمربع واحد مسکونی در محدوده‌های جنوبی پایتخت حدود ۶۰۰ هزار تومان و مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمان‌های لوکس در شمال تهران تا بیش از ۵/ ۱ میلیون تومان هم می‌رسد.

هر چند این مبلغ در مناطق لوکس‌تر و آپارتمان‌های با امکانات بیشتر، معمولا بیش از این رقم هم اعلام می‌شود.

توصیه مشاوران املاک:خارج از بنگاه اجاره نکنید

مشاوران املاک پایتخت با تایید ایجاد برخی تحولات منفی و هزینه‌زا در نحوه تعیین اجاره بها در بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هر چند برخی موجران به قصد سود بیشتر و برای جبران کاهش سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها از یک ماه قبل تا حدی فرمول رهن و اجاره را تغییر داده‌اند اما این تغییرات بیشتر در میان مواردی دیده می‌شود که موجر و مستاجر بدون واسطه مشاور املاک و خارج از بنگاه‌های مسکن اقدام به تنظیم قرارداد اجاره بین خود می‌کنند.

آنها با بیان اینکه هم اکنون فرمول دریافت رهن در برابر اجاره ماهانه، تعیین یک میلیون تومان به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه است، معتقدند: پس از کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها مالکان اغلب تمایل به دریافت اجاره بیشتر نسبت به مبلغ رهن دارند و همین موضوع باعث شده تا حدی شرایط تعیین مبلغ رهن واحدها افزایش داشته باشد.

این در حالی است که هم‌اکنون بازار اجاره هم چندان پررونق نیست و عمده مستاجران قادر به تامین مبلغ اجاره درخواستی موجران نیستند.

با این حال هم‌اکنون مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمان در مناطق معمولی پایتخت به۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. مشاوران املاک علت عمده بروز چنین وضعیتی را علاوه بر کاهش نرخ سپرده‌گذاری در بانک‌ها، به دشوارتر شدن شرایط استفاده از پول نقد در بازارهای سرمایه‌ای نسبت می‌دهند. به اعتقاد آنان، کاهش تولید و سخت‌تر شدن شرایط سرمایه‌گذاری باعث شده موجران به جای ریسک سرمایه‌گذاری و تحمل این دشواری‌ها، با دریافت اجاره بیشتر، این نقیصه را پوشش دهند.

تحلیل رئیس اتحادیه املاک از تغییر فرمول رهن و اجاره

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این‌باره به «دنیای اقتصاد» گفت: تغییر فرمول رهن و اجاره و همچنین نحوه محاسبه مبلغ رهن به ازای اجاره ماهانه، چندان فراگیر نیست و نمی‌توان آن را به همه موجران و مشاوران املاک نسبت داد.

حسام عقبایی افزود: علت عمده تمایل موجران به دریافت اجاره در برابر ودیعه، به دلیل حاکمیت رویکرد سرمایه‌ای و درآمدزایی از اجاره مسکن است که در سال‌های قبل هم در این بازار وجود داشته است.

وی ادامه داد: با این حال، فرمول تبدیل اجاره به رهن، به صورت دریافت یک میلیون تومان ودیعه به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه، کماکان در بازار مسکن و در میان مشاوران املاک رایج است.

عقبایی با بیان اینکه روند بازار اجاره به خصوص در تعیین اجاره بها در تیرماه امسال روندی نسبتا باثبات و بدون تغییر خواهد بود، خاطرنشان کرد: افزایش اجاره بها در تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، کمتر از ۱۰ درصد خواهد بود.