حباب‌ سنجی در بازار مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: ردیابی نرخ‌های قطعی در بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با استفاده از یک ابزار فنی آینده‌نگر، بر «نبود حباب در قیمت مسکن» مهر تایید می‌زند.

رابطه «پوتربا» به عنوان یکی از مدل‌هایی که کارشناسان اقتصاد مسکن برای پیش‌بینی رفتار قیمت‌ ملک از آن استفاده می‌کنند، نشان می‌دهد: آخرین سطح رسمی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران که مربوط به ابتدای تابستان ۹۴ است، در نقطه‌ای قرار گرفته که فاقد حباب ارزیابی می‌شود.

این رابطه که معمولا برای حباب-سنجی قیمتی در بازار ملک، کاربرد دارد، نسبت قیمت به اجاره‌بها را به‌صورت P/ R یا نسبت «متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» به «میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در یک‌سال» مشخص می‌کند.

مطابق اطلاعات به ثبت رسیده از نرخ‌های رسمی بازار مسکن طی دست‌کم ۲۰ سال اخیر، نسبت P به Rا (P/ R) از سال ۷۰ تا کنون، همواره در دامنه معینی نوسان داشته است به طوری که در زمان رونق معاملات و ساخت‌و‌ساز که بازار شاهد جهش قیمت بوده، این نسبت از مرز عدد ۲۰ تجاوز کرده و برحسب شدت افزایش قیمت مسکن، به عدد ۲۵ نزدیک شده است و در دوره رکود که تورم مسکن شیب منفی به خود گرفته، بعد از رسیدن منحنی قیمت به پایین‌ترین سطح، این نسبت تا مرز عدد ۱۵ نزول کرده و بالاتر از عدد ۱۴ متوقف شده است.

در حال حاضر با احتساب آخرین متوسط قیمت و اجاره‌بهای مسکن -مربوط به اولین ماه تابستان ۹۴- از رابطه P به R عدد ۸/ ۱۴ به‌دست می‌آید که این رقم به معنای رسیدن نسبت قیمت به اجاره‌بها در حداقل سطح ممکن در مقایسه با دوره‌های اخیر است. نسبت P به R در سال ۹۲ که قیمت آپارتمان‌های پایتخت جهش کرد، به عدد ۱۸ رسید اما در سال ۹۳ که حباب در حال تخلیه بود، این نسبت نیز کاهش یافت و عدد ۵/ ۱۶ را ثبت کرد.

در واقع سال ۹۲، اولین دوره‌‌ای از صعود شدید قیمت مسکن بود که نسبت P/ R در آن سال متفاوت از سه دوره جهش قبلی، به مرز عدد ۲۰ نرسید. این در حالی است که در سال‌های ۷۵، ۸۱ و ۸۶ که میانگین قیمت مسکن در تهران به ترتیب ۶۷ درصد، ۵۰ درصد و ۸۰ درصد جهش کرد، از نسبت P/ R در این سه سال به ترتیب اعداد ۲۴، ۲۰ و ۲۱ حاصل شد. نسبت P/ R در عین حال طی ۲۳ سال گذشته در کف و سقف معین نوسان داشته و افت و خیزهای بی‌سابقه قیمت در برخی سال‌ها، نتوانسته حاصل این نسبت را از دامنه مشخص خود خارج کند و تاثیر قابل توجهی بر منحنی این نسبت بگذارد.

با این حال نسبت کنونی P/ R و گزارش‌ نهادهای معتبر، تحلیل‌های کارشناسان اقتصاد مسکن را مبنی‌بر اینکه «روند کاهش دو ساله قیمت مسکن در تهران از بهار۹۲ تا کنون، باعث از بین رفتن نوسانات ماهانه و تخلیه کامل حباب شده است» تایید می‌کند.

پیش‌تر بانک مرکزی با تجزیه و تحلیل بازار معاملات مسکن در تیر ۹۴ اعلام کرد: متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضيان خريد در بازار معاملات مسکن دلالت بر تداوم ثبات قيمت مسکن در ماه‌هاي آتي دارد.

انتظار ثبات قیمت مسکن چنانچه از روی ابزار فنی P به R -که رابطه بلندمدت و ساختاری قیمت مسکن و اجاره‌بها را از روی رفتار گذشته این دو شاخص نمایش می‌دهد - مورد سنجش و راستی‌آزمایی قرار بگیرد، صحت «نوسان‌پذیر نبودن قیمت در دوره کنونی» به‌دست می‌آید.

در پایان تیر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به سطح ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان رسید و متوسط اجاره‌بهای ماهانه نیز مترمربعی ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان شد.

عایدی بازار اجاره در بالاترین حد

فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به R، عایدی اجاره‌داری مسکن را نیز محاسبه می‌کنند. در حال حاضر عایدی اجاره آپارتمان در تهران با توجه به نسبت اجاره یک‌سال به ارزش معاملاتی آپارتمان، رقمی معادل ۸/ ۶ درصد است؛ به این معنی که یک موجر، سالی کمتر از ۷ درصد دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی به‌دست می‌آورد. در دوره‌هایی که شیب قیمت مسکن نزولی می‌شود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار می‌گیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا می‌کند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس می‌شود؛ به طوری که در سال۹۲، عایدی اجاره‌داری آپارتمان در تهران به کمترین حد یعنی به نرخ ۵/ ۵ درصد رسید.

حرکت تورم نقطه‌ای به سمت صفر

در بهار امسال، قیمت مسکن نوسانات خفیف ماهانه را تجربه کرد و به جز در ماه فروردین که بازار به خاطر ابتدای سال شرایط عادی نداشت، در ماه‌های اردیبهشت و خرداد و تیر بین ۲/ ۰ درصد تا حداکثر ۳ درصد افت‌و‌خیز ماهانه پیدا کرد. با این حال، تورم نقطه به نقطه در تیر امسال به منفی ۵ درصد رسید؛ به این معنی که قیمت مسکن در تیر امسال ۵ درصد نسبت به تیر سال گذشته کاهش یافت. اما در بازار اجاره، نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، در حال حاضر ۹ درصد است به این معنی که هزینه اجاره‌نشینی در تهران کمتر از تورم عمومی اما بیشتر از هزینه خرید، رو به افزایش است.

با استناد به رابطه «پوتربا» و چنانچه متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر شاخص‌های بازار مسکن در ماه‌های آتی، رفتار غیرقابل پیش‌بینی و شوک‌آمیز از خود نشان ندهند، پیش‌بینی می‌شود: قیمت مسکن ثابت بماند و با نوسان محسوسی روبه‌رو نشود. در این حالت، شیب منفی تورم نقطه‌ای مسکن به تدریج در جهت صفر شدن حرکت می‌کند. از طرفی، تورم اجاره نیز از نیمه دوم امسال به دلیل خروج از فصل نقل و انتقال، انتظار می‌رود به مراتب کمتر از سطح فعلی قرار بگیرد به این معنی که از شتاب ۹ درصدی افزایش اجاره‌بها کاسته شود.

نقطه امید بازار خرید مسکن

کارشناسان، علائم بازاری و فنی از موقعیت قیمت مسکن را همسو و در جهت فراهم بودن بستر برای خروج از دوره پایانی رکود معاملات مسکن ارزیابی می‌کنند. در بازار معاملات، طبق روایت دلالان ملک، هر دو سمت عرضه و تقاضا، میل به معامله دارند. طرفین معاملات در صورت اطمینان از نبود پتانسیل برای نوسان قیمت‌ها، مصمم‌تر خواهند شد. آنچه در این میان، به‌عنوان نقطه امید برای روشن شدن موتور معاملات مصرفی مسکن، مورد توجه است، احتمال حداکثری نسبت به تجدیدنظر سمت عرضه به تعدیل قیمت پیشنهادی است.

هم‌اکنون در بنگاه‌ها، قیمت پیشنهادی فروش فاصله قابل توجهی با قیمت قطعی (همان نرخ‌های رسمی که نسبت P به R براساس آن محاسبه می‌شود) دارد و همین فاصله که بعضا از نیم‌میلیون تومان در هر مترمربع نیز بیشتر است، مانع از فراهم شدن شرایط مالی در سمت تقاضا برای نشستن پای میز معامله می‌شود، بنابراین چنانچه قیمت‌های پیشنهادی فروش با آخرین سطح قیمت قطعی آپارتمان‌های فروش رفته در منطقه، تنظیم و بازنگری شود، این اتفاق، خود در نقش محرک جدید، ورود به دوره رونق غیرتورمی معاملات مسکن را امکان‌پذیر می‌کند.

در فایل‌های فروش آپارتمان، قیمت پیشنهادی حداقل ۱۰ درصد بالاتر از قیمت قطعی تعیین و به مشتری اعلام می‌شود.