احتمال رونق در معاملات بازار مسکن

خبرگزاری مهر: بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر ماه سال ۱۳۹۴ را منتشر کرد.

بانک مرکزی گزارش داد: در مهر ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۵ و ۰.۹ درصد افزایش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۱.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۴ و ۸.۲ درصد کاهش نشان می دهد.

در مهر ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۹.۰ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۰.۸ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

حجم معاملات مسکن

در مهر ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۱.۵ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۸.۲ درصد کاهش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مهر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۵.۱ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با مهر ماه سال ۱۳۹۳، ۰.۲ واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۳.۲ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۱۰.۳، ۸.۲ و ۶.۱ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است ۶۷.۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۵، ۸، ۱۴، ۷، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۳۲.۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

تحولات قیمت مسکن

در مهر ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۵ و ۰.۹ درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۲ (معادل ۵.۲ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۲۰ (معادل ۵.۶) درصد تعلق دارد.

در مهر ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۹.۰ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۰.۸ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در هفت ماهه نخست سال ۱۳۹۴

در هفت ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۸۴.۱ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۱۸.۵ درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملاتی ملکی در شهر تهران ۳۸.۷ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش ۱.۰ درصدی مواجه بوده است.

توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مهر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی ۲۵ الی ۳۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۴.۶ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی ۲۰ الی ۲۵ و ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۳.۶ و ۱۲.۴ درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه ۲۸.۷ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود ۶۱.۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳۹.۳ میلیون ریال) معامله شده اند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهر ماه سال ۱۳۹۴ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۶.۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم ۱۵.۵ و ۱۲.۹ درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۷.۲ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در مهر ماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان با سهم ۱۰.۵ درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۱۰.۲ و ۹.۲ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مهر ماه سال ۱۳۹۴ حدود ۴۶.۷ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

تحولات اجاره بهای مسکن

در مهر ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۰ و ۱۲.۴ درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است خاطرنشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه ۱۰۰= ۱۳۹۰) معادل ۲۸.۴ درصد می باشد.

جمع‌بندی

مروری بر تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در مهر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از کاهش ۸.۲ درصدی تعداد معاملات و افزایش ۰.۹ درصدی متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل می باشد. پدیده قابل توجه آن است که به رغم افت ۱۰.۴ درصدی حجم معاملات در مهر ماه سال جاری نسبت به ماه قبل از آن (شهریور ماه سال جاری)، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در این دوره از افزایش ۰.۵ درصدی برخوردار بوده است.

بررسی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران در ماه های اخیر نشانگر ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن به رغم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل می باشد. با توجه به اینکه قیمت مسکن طی دو سال اخیر تغییر چندانی را تجربه ننموده است، وضعیت کنونی تا حدودی نشانگر کف قیمتی مسکن در بازار شهر تهران بوده و از این منظر ماه های پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن ارزیابی می شود.

ضمن آنکه با مشخص شدن نتایج مذاکرات هسته ای و کاهش نااطمینانی های متصور در فضای اقتصاد کلان و نیز تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقاء قدرت خرید مسکن خانوارها، بهبود معاملات بازار مسکن در فصول آتی نیز دور از انتظار نخواهد بود.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در مهر ماه سال ۱۳۹۴ نیز موید روند حرکتی متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است به طوری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۰ و ۱۲.۴ درصد رشد نشان می دهد.