عقب‌ نشینی صاحبخانه‌ ها مقابل مستاجران

خبرآنلاین: در شرایطی که به نظر می‌رسید بازار اجاره به‌دنبال کاهش ۳ درصدی نرخ سود بانکی در ابتدای تیرماه با آسیب مواجه شود، اما گزارش‌ها حاکی از آن است که در حال حاضر وضعیت گنگ این بازار در حال ترمیم است؛ به طوری که فایل‌های نامتعارف از این بازار به کنار رفته است.

در ابتدای تابستان امسال که شروع فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال مسکن است، نرخ سود بانکی ۳ درصد کاهش یافت و در عمل از ۱۸ درصد به ۱۵ درصد رسید. بررسی‌ها درباره تحولاتی که به واسطه کاهش نرخ سود بانکی در بازار ملک اتفاق خواهد افتاد، نشان می‌داد که متقاضیان بازار اجاره بازنده حتمی کاهش نرخ سود بانکی هستند؛ به طوری که گرایش موجران به دریافت اجاره ماهانه، فشار اجاره‌بها را بر مستاجران بیشتر می‌کند. (اینجا)

این در شرایطی بود که آمارها از حال و هوای بازار مسکن در خردادماه امسال، بیانگر رشد ۹.۷ درصدی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و ۱۰.۵ درصدی در سایر شهرها نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. (این‌جا)

برخی کارشناسان معتقد بودند زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند، موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران خواهد بود.

به این ترتیب با کاهش نرخ سود بانکی، فرمول اجاره‌بها و تعیین نسبت بین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی با تغییراتی همراه شد. البته طی دو سال اخیر تا پایان سال گذشته به دلیل افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی، موجران تمایل بیشتری به دریافت نسبت بیشتری از اجاره‌بها به صورت ودیعه داشتند، اما امسال روند تعیین سهم اجاره ماهانه و ودیعه معکوس شد.

در واقع بازار اجاره مسکن تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی، این بار با فرمولی برای تعیین اجاره‌بها مواجه شد که موجران در قبال تعیین بخش اندکی از اجاره‌بها به عنوان ودیعه، عمده مبلغ اجاره آپارتمان را به صورت اجاره‌بهای ماهانه از مستاجران مطالبه می‌کردند.

این موضوع که تا پیش از این کمتر در بازار مسکن دیده می‌شد، در روزهای گذشته به میزان زیادی در آگهی‌های اجاره مسکن شهر تهران به چشم می‌رسید؛ به طوری که در بسیاری از مناطق شهر تهران کمبود فایل‌های رهن کامل یا تعیین ارقام غیرمعقول برای اجاره ماهانه در برابر رهن اندک، به دردسر تازه‌ای برای مستاجران تبدیل شد.

با این حال، برخی مشاوران املاک به مستاجران توصیه می‌کردند در صورتی که عجله‌ای برای تخلیه آپارتمان قبلی ندارند، قدری صبر کنند؛ چراکه با ادامه بازار اجاره در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها و افزایش تعداد فایل‌ها، به‌طور قطع موارد مناسبی از رهن کامل یا نسبت‌های معقول رهن به اجاره یافت می‌شود.

اما به دنبال تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن، حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که فرمول «۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبتی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که «نرخ ۳۶ درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره به زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.»

البته در این جریان، علی چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن در‌باره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره‌بها، گفت: «در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است، اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.»

وی با اشاره به اینکه در ایران، اجاره‌بها از دو بخش اجاره‌بهای نقدی و رهن تشکیل شده است، متذکر شد: «در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است، موجران ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند، ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود.»

چگینی در پاسخ به این‌که شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد، گفت: «هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره‌بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.

وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل عنوان کرد: «بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است، ولی با توجه به اینکه بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است، به صورت عرفی تبدیل نرخ اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر ۳۰ هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره‌بها دو میلیون تومان در ماه، حدود ۶۶ میلیون تومان است.»

وی خاطرنشان کرد: «با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از ۳۰ هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از ۶۶ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست.»

با این حال و پس از یک ماه و نیم از اجرای کاهش ۳ درصدی نرخ سود بانکی، گزارش‌ها نشان می‌دهد تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران اثر کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است.

بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از فایل‌های نامتعارف و سخت است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش اجاره‌های‌ ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است، بنابراین به نظر می‌رسد نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.