احیای بافت های فرسوده، صرفه اقتصادی دارد؟

هفته نامه تجارت فردا - سپیده معظمی: ساماندهی بافت‌هاي فرسوده یکی از برنامه‌هاي دولت یازدهم برای کاهش آسیب‌های اجتماعی است و در این رابطه به تازگی طرحی در نظر گرفته شده که در آن به تولید انبوه مسکن در این مناطق پرداخته شود.

آن‌طور که گفته می‌شود عمدتاً بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مناطقی هستند که با وجود فرسودگی بالا و نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی مشکلات بسیاری را برای ساکنان خود ایجاد می‌کنند و حتی به دلیل عدم مقاومت در برابر وقایع طبیعی محیطی ناامن به شمار می‌روند. در این راستا وزارت راه ‌و شهرسازی مطالعاتی انجام داده که مشخص شده هم‌اکنون این بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري به میزان قابل توجهی وجود دارند و باید مورد بررسی قرار بگیرند.

چندی پیش وزیر راه‌ و شهرسازی در این رابطه عنوان کرد ۳۰ درصد مناطق و حدود ۲۷۰۰ محله شهري در ۴۹۵ شهر كشور به این مناطق اختصاص داده شده است و حدود ۱۹ ميليون نفر در اين مناطق در وضعيت بدمسكني به سر مي‌برند. از این رو بایستی در جهت بهبود و نوسازی این فضاها اقدامات لازم صورت بگیرد که شاید از این طریق رونق در بخش مسکن نیز، پدیدار شود.

کارشناسان در حوزه مسکن معتقدند میزان عرضه و تقاضا در این بازار همخوانی ندارد؛ از این رو تعداد خانه‌های مسکونی با متراژ پایین که متقاضیان بیشتری دارند، کمتر عرضه شده و در مقابل تعداد خانه‌های لوکس با متراژهای بالا بیشتر هستند.

به نظر می‌رسد طرح در نظر گرفته شده همان‌طور که وزیر راه‌وشهرسازی هم اشاره کرده برای ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری مبتنی بر نیاز واقعی به بخش مسکن مطرح شده است. عباس آخوندي در رونمایی از این طرح گفته است: «تلاش كرده‌ايم برخلاف سال‌هاي گذشته كه مسكن‌هاي لوكس با اهدافي نظير پس‌انداز و سوداگري در كشور احداث شد، به نياز واقعي مصرف‌كنندگان در بخش مسكن توجه شود.»

او معتقد است: «‌متاسفانه در استان تهران واحدهاي مسكوني بلا‌استفاده زيادي وجود دارد كه اين نشان مي‌دهد روش توليد مسكن غلط بوده و سيستم سوداگرانه در بخش مسكن حاكم بوده و بخش عمده‌اي از خانه‌ها به دليل قيمت‌هاي بالا خالي مانده‌اند كه متاسفانه اين استراتژي همچنان از طريق شهرداري در شمال تهران ادامه دارد.» با این حال این سوال مطرح است که وجود چنین طرحی می‌تواند برای بخش مسکن کارآمد باشد؟ این طرح به چه حمایت‌هایی از دولت نیاز دارد؟ آیا این طرح به مرحله اجرا می‌رسد؟

برای موفقیت در این طرح حضور انبوه‌سازان لازم است؟ انبوه‌سازان چقدر از این طرح که از سوی دولت مطرح شده استقبال می‌کنند؟ بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن در این زمینه معتقد است: «تا زمانی که سرمایه‌گذاری خارجی وارد این بخش نشود نمی‌توان انتظار اجرا و موفقیت این طرح را داشت، بنابراین باید منتظر باشیم تا شاید در آینده چنین اتفاقی بیفتد.»

همچنین او می‌گوید: «برای به نتیجه رساندن این طرح، روش‌های اجرای آن نیز بسیار حائز اهمیت است و در صورتی که در اجرای این طرح مردم به جای حضور شرکت‌ها دخیل باشند نتیجه بهتری را دریافت خواهیم کرد.

اما در صورتی که دولت متولی این طرح باشد، نتیجه مساعدی را نخواهیم داشت.» همچنین برای گرفتن پاسخ از سوالات مطرح شده با حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به گفت‌وگو پرداختیم.

استقبال انبوه‌سازان از طرح تولید انبوه مسکن

بیت‌الله ستاریان * : بافت‌های فرسوده، بافت‌هایی هستند که اولاً از لحاظ ساختمانی، کیفیت مناسبی ندارند و هر سانحه‌ای که در شهر اتفاق بیفتد در ابتدا گریبان‌گیر آنها می‌شود، دوم اینکه از لحاظ ساختار شهری و خدمات‌رسانی پرهزینه هستند و با پیشرفت سازگاری ندارند و بالطبع هزینه خدمات در چنین مناطقی برای مدیریت شهری به شدت گران تمام می‌شود، در نتیجه افراد در چنین مناطقی زندگی نامطلوبی دارند.

متاسفانه تا به حال در بخش مسکن مدیریت درستی انجام نشده است و تمامی دولت‌ها به طریقی مسکن را فرع مسائل و مشکلات اقتصادی می‌دانند، در صورتی که بیشترین بخش اقتصاد کشور ما را بخش خصوصی ساختمان تشکیل می‌دهد، از طرفی بیشترین مشکلات اجتماعی در اثر نبود مسکن یا کیفیت نامطلوب مسکن بر جای مانده است.

به‌رغم این موضوع در بیشتر مواقع دولت‌ها بخش مسکن را جزو مسائل اصلی نمی‌دانستند و برنامه‌های دیگر را در اولویت قرار دادند. اما اکنون، احیای بافت‌های فرسوده شهرداری‌ها و نوسازی آنها یکی از اهداف بخش مسکن است.

به طور کلی می‌توان گفت یکی از بهترین روش‌های تولید مسکن در شهرها به این صورت است که بافت‌های فرسوده را احیا و نوسازی کنیم و حتی می‌توان گفت این روش بهتر از آن است که به تولید شهرک‌های اقماری و شهرهای نوبنیاد در کشور بپردازیم. مطمئناً در صورت اجرای این طرح می‌توانیم نتیجه بسیار خوبی را مشاهده کنیم.

حضور مثبت مردم

اما برای به نتیجه رساندن این طرح، روش‌های اجرای آن نیز بسیار حائز اهمیت است و در صورتی که در اجرای این طرح مردم به جای شرکت‌ها دخیل باشند نتیجه بهتری را دریافت خواهیم کرد. اما در صورتی که دولت متولی این طرح باشد، نتیجه مساعدی را نخواهیم داشت، چرا که بارها مشاهده کرده‌ایم که دخالت دولت در بخش مسکن اساساً بی‌معناست و هیچ‌گاه دولت نتوانسته است به تنهایی متولی مسکن باشد و به تولید آن بپردازد و بیشتر به صورت راهبردی و سیاستگذاری عمل کرده است.

اکنون بخشی از دهک‌های پایینی جامعه همچنان توانایی تامین مسکن را ندارند و این باعث شده که طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن شهرداری‌ها، مسکن دولتی و... به میان آید. تنها این دهک‌های جامعه که نهایتاً 30 هزار نفر هستند نمی‌توانند حتی مسکن اجاره کنند و دخالت مستقیم دولت تنها در قالب همان چند هزار واحد مسکونی برای دهک‌های بسیار پایین جامعه در نظر گرفته شده است.

البته صحبت‌هایی در رابطه با حضور انبوه‌سازان در این طرح نیز در میان است و مطمئناً حضور آنها می‌تواند در اجرای این طرح مفید واقع شود، اما مساله‌ای که وجود دارد این است که متاسفانه در ایران تعداد انبوه‌سازان واقعی بسیار کم است و در واقع در کشور ما به جای سرمایه‌گذاران، پیمانکاران، انبوه‌سازی انجام می‌دهند.

در صورتی که حضور انبوه‌سازانی که در دنیا تعریف شده‌اند، یعنی انبوه‌سازانی که چندین هزار واحد مسکونی را در اختیار بگیرند، در این طرح بسیار لازم است، یعنی انبوه‌سازانی که در بخش ساختمان سرمایه‌گذاری می‌کنند و طرح را پیش ‌می‌برند و به این ترتیب آن را به نتیجه می‌رسانند.

تاثیر احیای بافت‌های فرسوده در تامین مسکن دهک‌های پایینی جامعه

از آنجا که در خصوص احیای بافت‌های فرسوده از قدیم صحبت‌هایی در میان بوده است، در نتیجه این طرح می‌تواند یکی از بخش‌های برنامه جامع مسکن باشد. اما در خصوص میزان اثرگذاری طرح احیای بافت‌های فرسوده در تامین مسکن دهک‌های پایینی جامعه که اکنون بیش از همه مورد اهمیت است، می‌توان گفت این طرح تنها در صورتی می‌تواند مشکل تامین مسکن دهک‌های پایینی را به طور کامل برطرف کند که دهک‌های بالاتر مشکل تامین مسکن نداشته باشند در غیر این صورت تنها جابه‌جایی در مسکن صورت می‌گیرد، زیرا در هر زمان و در هر بخشی که مسکن عرضه شود در ابتدا افرادی که توان دارند مشکل مسکن خود را حل می‌کنند و بعد از آن تامین مسکن به دهک‌های پایینی می‌رسد.

اما با تمام این تفاسیر اجرای هر طرحی منوط به آن است که تمام جوانب آن در نظر گرفته‌شده باشد و باید مشاهده کنیم که آیا تمام ابزارهای مالی این طرح مورد بررسی قرار گرفته؟ آیا تمام سیستم‌های اجرایی آن در نظر گرفته شده؟ آیا نرم‌افزارها و قوانین آن را سازگار کرده‌اند؟

برای مثال در خصوص طرح احیای بافت‌های فرسوده یکی از ابزارهای مالی در نظر گرفته شده، سرمایه‌گذاری خارجی است که به هیچ عنوان مشاهده نمی‌شود و تا زمانی که سرمایه‌گذاری خارجی وارد این بخش نشود نمی‌توان انتظار اجرا و موفقیت این طرح را داشت، بنابراین باید منتظر باشیم تا شاید در آینده چنین اتفاقی بیفتد.

موضوعی که در خصوص آثار اجرای این طرح عنوان می‌شود، در رابطه با پایان دادن به سوداگری در حوزه مسکن است، اما من اساساً با واژه سوداگری در بخش مسکن موافق نیستم و معتقدم که واژه سوداگری در بخش مسکن کلمه‌ای ناهمخوان با حوزه مسکن کشور ماست.

واژه سوداگری واژه‌ای است که در کشور ما اتفاق نیفتاده است و تنها از لفظ آن در بخش ساختمان استفاده می‌شود. سوداگری زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت کالایی به صورت کاذب افزایش پیدا کند، این در صورتی است که در بازار مسکن ایران به دلیل نیاز زیاد به مسکن، هیچ‌گاه چنین اتفاقی نیفتاده است.

سوداگری زمانی رخ می‌دهد که افراد شروع به احتکار مسکن کنند و به دلیل کمبود مسکن، قیمت‌ها افزایش پیدا کند و افرادی که مسکن را احتکار کرده‌اند در زمان گرانی آن را بفروشند.

در کشور ما تنها تعدادی از افراد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کردند و بعد از مدتی آن را فروختند و این نوعی روش سرمایه‌گذاری در دنیاست. در صورتی که زمانی می‌توان گفت سوداگری رخ داده است که مسکن تمام شود و مانند تمام کالاهای دیگر قیمت آن بالا رود.

نقش طرح نوسازی بافت‌های فرسوده در خروج از رکود مسکن

اگر بخواهیم با دید ورود به رونق بخش مسکن به طرح تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده نگاه کنیم، بنابراین می‌توان عنوان کرد که این طرح بی‌تاثیر خواهد بود، چرا که رکود مسکن بسیار عمیق‌تر از این حرف‌هاست که با طرح‌های این چنینی برطرف شود و به دلیل اینکه مشکلات مسکن با اقتصاد کلان ما درگیر است، در نتیجه برای خروج از رکود باید حتماً تجدیدنظری در برنامه‌های کلان اقتصادی ایجاد کنیم و در بخش ساختمان نیز طرح‌های عمیق‌تر و وسیع‌تری را عنوان کنیم.

تحریک تقاضا یکی از ابزارهایی است که سبب ایجاد رونق در بخش مسکن می‌شود، اما در شرایط فعلی به دلیل اینکه دامنه رکود وسیع‌تر است و کلیت اقتصاد ما در رکود به سر می‌برد، در نتیجه می‌خواهیم از طریق ساختمان شوکی وارد کنیم، اما با تمام این حرف‌ها بیشتر اقدامات دولت بدون تاثیر بوده، یکی از اقداماتی که دولت برای رفع مشکل تامین مالی مسکن در نظر گرفته، تسهیلات متنوعی است که به این بخش تزریق کرده اما تسهیلات به تنهایی نمی‌تواند پاسخگو باشد.

ما برای تامین منابع بخش مسکن روش‌های متفاوتی داریم و تمامی اینها باید با یکدیگر صورت بگیرد که تسهیلات تنها یکی از آنهاست و در هر طرحی ابزارهای مالی متفاوت را باید با همدیگر داشته باشیم. از جمله ابزارهای مالی دیگر در بخش مسکن می‌توان به تسهیلات خارج از کشور اشاره کرد و باید استفاده از تسهیلات خارج از کشور را هم آزاد بگذارند تا به این ترتیب بخش ساختمان بتواند منابع را از بیرون جذب کند.

با این حال پیش‌بینی می‌شود که ما تا پایان سال با چهار افزایش در بخش تولید، سرمایه‌گذاری، قیمت و میزان معاملات مسکن مواجه خواهیم بود.

*کارشناس مسکن