رونق بازار؛ یک فرصت است یا تهدید؟

همین مساله، بازار مسکن و مستغلات را به عرصه سوداگری و سرمایه‌گذاری‌های مازاد بدل کرده است که نتیجه آن، انباشت دارایی‌ها در بخش مسکن شهری است. ابعاد این مساله تا حدی گسترده است که طی دو دهه گذشته، علاوه‌بر پس‌انداز خانوار حتی بخش عمد‌ه‌ای از دارایی شرکت‌ها و بانک‌ها و همچنین تسهیلات دریافتی از بانک‌ها به جای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های اقتصادی به سوی سرمایه‌گذاری در مستغلات شهری سرازیر شده است. این پدیده موجب خروج سرمایه‌ها از بخش‌های مولد اقتصاد و انباشته شدن آن در بخش مسکن شهری شده است. نتیجه این مساله، کاهش منابع و کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصاد و در نهایت کاهش رشد اقتصادی کشور بوده است.

به‌طور خاص در مقطع زمانی فعلی، شرایط اقتصاد به شدت آماده هجوم سوداگرانه منابع و سرمایه‌ها به بازار مستغلات است که نتیجه آن، تکرار چرخه معیوبی است که منجر به کاهش رشد اقتصادی کشور در آینده خواهد شد. دلایل این نگرانی را به شرح زیر می‌توان توضیح داد. از یک طرف رشد ارزش افزوده بخش ساختمان، از سال ۱۳۹۱ تا پایان سال ۱۳۹۵ منفی بوده است. آمار حساب‌های ملی نیز نشان می‌دهد ارزش‌افزوده بخش ساختمان به قیمت‌های ثابت در سال ۱۳۹۵ درحدود ۳۷ درصد کمتر از ارزش افزوده ساختمان در سال ۱۳۹۰ بوده است. این به معنی وجود یک ظرفیت خالی بزرگ در بخش ساختمان و صنایع و خدمات مرتبط با فعالیت‌های ساختمانی است. به بیان دیگر، در حال حاضر ظرفیت‌های خالی گسترده‌ای در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن وجود دارد که آماده جذب سرمایه‌ها و منابع مالی است.

از طرف دیگر، تورم ساختاری و مزمن اقتصاد ایران، که طی سه سال گذشته کاهش یافته بود، به احتمال زیاد در ماه‌های آینده افزایش خواهد یافت. افزایش مجدد نرخ تورم، به مانند چکاندن ماشه هجوم سرمایه‌ها به بازار مستغلات است. علاوه برآن، کاهش نرخ سود بانکی نیز انگیزه خروج سرمایه‌ها را از نظام بانکی و سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات افزایش می‌دهد. این نکته را نیز باید اضافه کرد که برخی شاخص‌های پیش‌نگر نیز نشان‌دهنده تمایل بازار به سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات است. پس از چندین سال رشد منفی، تقاضا برای پروانه‌‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۵ به تدریج افزایش یافته است و آمار فروش و تولید نهاده‌های ساختمانی نیز از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ به تدریج رو به افزایش نهاده است.