بازار اجاره مسکن همچنان کساد است

اگرچه پیش بینی بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن مبنی بر کاهش اجاره بها در نیمه دوم امسال به وقوع پیوست اما ارقام کاهش نرخ اجاره بها بسیار بیشتر از پیش بینی ها بود به گونه ای که در دو گونه از مسکن های آماده اجاره، این کاهش بسیار چشمگیر بود: یکی در خصوص خانه های گران قیمت، لوکس و متراژ بالاست که نسبت به تابستان امسال بعضا تا یک و نیم برابر کاهش یافته و دیگری در خصوص خانه های آپارتمانی واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پارکینگ است که به دلیل نبود مشتری، موجران مجبورند تا نصف قیمت تابستان یا حتی به افراد مجرد واگذار کنند.

بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه املاک کشور در نشست خبری دو هفته قبل خود، تابستان امسال نسبت به سال های گذشته قیمت اجاره بها با رشد سنگین ۲۰ درصدی نسبت به تابستان سال قبل مواجه شده بود که پیش بینی می شد حباب قیمت اجاره بها در نیمه دوم امسال و همزمان با بازگشایی مدارس از بین برود.

علل کاهش اجاره بها

گرانی اجاره بهای مسکن در تابستان به حدی بود که برخی واحدهای مسکونی واقع در مناطق گران قیمت در غرب یا شمال تهران تا متری ۲ میلیون تومان از سوی موجر برای اجاره فایل شده بود اما واحدهای با مشخصات مشابه در روزهای اخیر به دلایلی چون زیاد بودن عرضه کنندگان مسکن اجاره ای و کاهش چشمگیر متقاضی، کاهش تب و تاب فصل جابه جایی مستأجران و همچنین فرا رسیدن ایام محرم و صفر، تا متری یک و نیم و بعضا یک میلیون و ۲۰۰ هزار و حتی در مواردی به متری یک میلیون تومان به اجاره گذاشته شده است. ضمن اینکه چشم انداز بازار نیز گویای احتمال بازگشت هیجان به بازار نیست و شواهد بر ادامه رکود و کسادی بازار اجاره مسکن تأکید دارند.

به عنوان مثال به گفته یکی از مشاوران املاک محله آریاشهر، یک واحد مسکونی واقع در میدان صادقیه با متراژ ۹۲ متر مربع به صورت رهن کامل به قیمت ۹۵ میلیون تومان فایل شده است.

یک کارشناس معاملات مسکن به خبرنگار مهر اظهار داشت: اگرچه در بخش رهن و اجاره بر خلاف فایل های خرید و فروش مسکن، سن ساختمان اثرگذاری چندانی در قیمت ها ندارد اما آنچه سبب می شود تا قیمت ها دچار تغییر شود، بازسازی شده بودن منزل حتی در صورت قدیمی بودن آن است؛ همچنین «محله»، «آسانسور» و «پارکینگ» از مهم ترین فاکتورهای اثرگذار در قیمت رهن و اجاره مسکن است که پارکینگ دار بودن از عواملی است که قیمت اجاره را می تواند تا ۲۰ درصد نسبت به اجاره بهای واحدهای مشابه همان منطقه افزایش دهد.

بنا به اعلام یکی از مشاوران املاک منطقه ۱۰ تهران یک واحد مسکونی در خیابان نواب به قیمت ۲۰ میلیون تومان ودیعه (رهن) و ماهیانه ۷۵۰ هزار تومان عرضه شده است که این مورد به گفته مشاور املاک از سه ماه قبل برای عرضه از سوی موجر فایل شده بود اما به دلیل نداشتن پارکینگ، از سوی مشتریان با اقبال روبه رو نشد.

آثار کاهش سود سپرده بانکی بر بازار اجاره مسکن

وی افزود: از آنجایی هم که سود سپرده بانک ها کاهش یافته است، مالک این واحد مسکونی متمایل به دریافت اجارۀ بیشتر بوده و از نرخ ودیعه کاسته است. موضوعی که در مناطق دیگر پایتخت نیز مشاهده می شود.

همچنین یکی دیگر از مشاوران املاک در شرق تهران در گفت وگو با خبرنگار مهر با تأیید افزایش تمایل موجران به اخذ ودیعه به جای اجاره بها تصریح کرد: به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۸۵ متر مربعی در تهرانپارس با داشتن کلیه امکانات از جمله آسانسور و پارکینگ در حال حاضر به نرخ ۴۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۲ میلیون تومان اجاره عرضه شده که همین واحد در تابستان به صورت ۸۰ میلیون تومان رهن و یک و نیم میلیون تومان اجاره فایل شده بود؛ اما موجر با کاهش سود سپرده های بانکی به جای کاهش اجاره بها، از ودیعه کم کرده و به اجاره ماهیانه افزوده است.

تغییرات معنادار اجاره مسکن در محله های گران قیمت پایتخت

کاهش اجاره بها در محله های گران قیمت تهران نیز دیده می شود؛ به گونه ای که یکی از مشاوران املاک محله جردن گفت: یک واحد مسکونی ۹۰ متر مربعی با تمام امکانات به صورت ۴۵ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برای اجاره گذاشته شده است که اگر قرار به تبدیل به رهن کامل باشد، ۱۴۵ میلیون تومان از مستأجر اخذ خواهد شد. این در حالی است که واحدهای مسکونی مشابه در این منطقه در تابستان امسال ۲ میلیون تومان در هر متر مربع از سوی بنگاه ها و مشاوران املاک فایل شده بودند که به معنی کاهش ۵۰ درصدی اجاره بها در این منطقه گران قیمت پایتخت است ضمن آنکه بسیاری از موجران تمایلی به اخذ ودیعه بالا ندارند و به جای آن اجاره های سنگین مطالبه می کنند. در حالی که تا پیش از کاهش نرخ سود سپرده، چنین واحد مسکونی با این مشخصات واقع در جردن حداقل ۱۰۰ میلیون تومان از مستأجر به عنوان ودیعه مسکن مطالبه می کرد.

از دیگر محله های پرطرفدار پایتخت برای اقشار متوسط، محله ستارخان است که در این محله نیز با کاهش شدید قیمت ها مواجهیم. به عنوان نمونه یکی از مشاوران املاک محله توحید در معرفی فایل های رهن و اجاره از موارد اعلامی خود، به معرفی یک واحد ۶۰ متری زیر ۱۰ سال ساخت واقع در سمت شمال خیابان ستارخان در نزدیکی میدان توحید با تمام امکانات به قیمت ۱۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت که در این بنگاه معاملات ملکی فایل شده است. به گفته این واسطه معاملات مسکن، همین واحد مسکونی اگر در تابستان عرضه می شد، می توانست تا ۴ و نیم برابر پول ودیعه فعلی (۴۵ میلیون تومان) و اجاره به همین میزان یا کمی کمتر (مثلا ۹۰۰ هزار تومان) از سوی انبوه متقاضیان مورد استقبال قرار گیرد.