روی پنهان فرمان ساختمانی روحانی

روزنامه دنیای اقتصاد: حسن روحانی، رئیس‌جمهور، پنج‌شنبه ۱۹ بهمن ماه امسال با حضور در وزارت راه و شهرسازی، فرمان عملیاتی شدن طرح ملی بازآفرینی شهری برای نوسازی ۱۳۳۴ محله فرسوده وساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری(سالانه ۱۰۰ هزار واحد) تا پایان سال ۱۴۰۱ روی اراضی دولتی با اتکا به توان مالی، فنی و مدیریتی توسعه‌گران را صادر کرد.

سرمایه‌گذاران متقاضی ورود به نسخه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده ۶ مانع سرمایه‌گذاری در محدوده‌های هدف نوسازی را به متولی بازآفرینی شهرها در دولت اعلام کردند.

بعد از صدور فرمان ساختمانی رئیس‌جمهور برای اجرای نسخه عملیاتی نوسازی بافت‌های فرسوده در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری، روز گذشته برخی از سرمایه‌گذاران متقاضی ورود به برنامه جدید بازآفرینی شهری در حضور دو معاون وزیر راه و شهرسازی در تشریح روی پنهان فرمان ساختمانی روحانی اعلام کردند: به رغم تمام مشوق‌ها و تسهیلاتی که برای ترغیب توسعه‌گران برای ورود به فرآیند نوسازی ۱۳۳۴ محله فرسوده در نظر گرفته شده است اما تا زمانی که ۶ مانع عمده برطرف نشود توسعه‌گران از انگیزه کافی برای ورود به محلات فرسوده برخوردار نخواهند بود.

حسن روحانی، رئیس‌جمهور، پنج‌شنبه ۱۹ بهمن ماه امسال با حضور در وزارت راه و شهرسازی، فرمان عملیاتی شدن طرح ملی بازآفرینی شهری برای نوسازی ۱۳۳۴ محله فرسوده وساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری(سالانه ۱۰۰ هزار واحد) تا پایان سال ۱۴۰۱ روی اراضی دولتی با اتکا به توان مالی، فنی و مدیریتی توسعه‌گران را صادر کرد.

برخی سرمایه‌گذاران ساختمانی که شنبه گذشته در نشست مشترک با مشاور رئیس‌جمهور و متولی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران ۱۰ ابهام مهم در مسیر اجرای نسخه جدید بازآفرینی شهری را مطرح و به بحث و بررسی گذاشتند، روز گذشته در نشست با متولی نوسازی در دولت، اعلام کردند: «نواقص موجود در قانون پیش‌فروش ساختمان» که یکی از مهم‌ترین‌ مسیرهای تامین مالی ساخت و ساز از سال‌های گذشته تاکنون بوده است عملا امکان استفاده از این شیوه رایج تامین مالی برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی را مختل کرده است؛ این در حالی است که هر چند مشوق‌ها و تسهیلاتی برای ورود توسعه‌گران به بافت‌های فرسوده در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری تعریف شده است اما وجود موانع مختلف در مسیر تامین مالی ساخت و ساز، همچون قفل شدن بازار پیش‌فروش ساختمان، توسعه‌گران را در جریان فعالیت در بافت‌های فرسوده با مشکلات احتمالی برای تامین مالی مواجه می‌کند.

دومین مانع مطرح شده از سوی سرمایه‌گذاران ساختمانی که روز گذشته در حضور هوشنگ عشایری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و همچنین محمد سعید ایزدی، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی تشریح شد به چالش «هزینه‌های حاشیه‌ای ساخت مسکن» مربوط می‌شود که در نهایت منجر به افزایش قیمت تمام شده واحدهای نوسازی شده خواهد شد؛ به گفته سرمایه‌گذاران ساختمانی هزینه‌های مربوط به بیمه ساختمانی، خدمات نظام مهندسی، عوارض و مالیات ساخت و فروش مسکن و... در نهایت منجر به افزایش قیمت تمام شده ساخت و سازها شده و حاشیه سود سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد؛ این موضوع نیز از دیگر عواملی است که در مسیر فعالیت توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده ایجاد اختلال می‌کند.

«بالا بودن هزینه تجهیز منابع» سومین مانع مورد تاکید سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی در مسیر نوسازی محلات فرسوده شهری است؛ به گفته آنها هم‌اکنون هزینه تجهیز منابع برای سازندگان نزدیک به ۳۰ درصد است؛ بنابراین سود سالانه ۱۸درصدی که دولت برای فعالیت توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته است با هزینه تجهیز منابع مالی همخوانی ندارد. چهارمین مانع فعالیت توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده شهری مانعی فراتر از موضوع ساخت وساز است؛ سرمایه‌گذاران ساختمانی دیروز خطاب به متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت اعلام کردند، در حالی مجری و عامل اصلی نوسازی بافت‌های فرسوده در برنامه ملی بازآفرینی شهری «توسعه‌گران» هستند که قوانین و مقررات مربوط به نحوه فعالیت این سرمایه‌گذاران و مجریان ساختمانی و همچنین ضوابط حمایتی از آنها به خصوص در مباحث مالی، هنوز مصوب نشده است؛ مطابق با تعریف به عمل آمده در سند ملی بازآفرینی شهری، توسعه‌گر شخصی است که در وهله اول قادر به تامین سرمایه برای اجرای پروژه و در مرحله بعد سازنده و مدیریت‌کننده پروژه‌های تعریف شده است.

مانع ششم، به «تجربه سازنده‌ها از بدعهدی سیستم بانکی درخصوص پرداخت وام نوسازی» برمی‌گردد؛ با گذشت چند سال از تعهد سالانه بانک‌ها برای پرداخت حجم مشخصی از تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی در بافت‌‌های فرسوده، سیستم بانکی به دلیل آنچه کمبود اعتبار برای پرداخت تسهیلات و همچنین عدم تامین یارانه سود تسهیلات از سوی دولت عنوان می‌شود، تسهیلات مصوب را به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده پرداخت نمی‌کند.

این در حالی است که در قالب طرح جدید نوسازی بافت‌های فرسوده تحت عنوان برنامه ملی بازآفرینی شهری هر چند اعلام شده قرار است تسهیلات تک نرخی به متقاضیان پرداخت شود اما با توجه به آنکه پس از صدور مجوز انتشار اوراق گواهی سپرده با نرخ سود ۲۰ درصدی به بانک‌ها اکثر سپرده‌گذاران بانکی اقدام به تغییر حساب خود به حساب ۲۰درصدی کردند؛ همین عامل عملا قیمت تمام شده پول برای تامین مالی پروژه‌های بافت فرسوده در سال ۹۷ را به مراتب بیشتر از سال ۹۶ خواهد کرد. این موضوع منجر به ایجاد یک نگرانی جدید در سرمایه‌گذاران ساختمانی از بابت تقویت احتمال عدم پرداخت به موقع وام نوسازی در سال آینده شده است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی روز گذشته در حالی خطاب به معاونان وزیر راه وشهرسازی خواستار تعیین تکلیف این ۶مانع شدند که هوشنگ عشایری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در این نشست اعلام کرد: تلاش خواهیم کرد با چاره‌اندیشی برای هر کدام از موانع ذکر شده، مشوق‌های لازم برای ورود توسعه‌گران به بافت‌های فرسوده را تقویت کنیم. به گفته وی، پس از کسب موافقت‌های اولیه درخصوص بخشودگی هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه و سایر عوارض شهری در تلاشیم هزینه‌های غیرساختمانی همچون انواع مالیات‌ها و هزینه‌های ارائه خدمات مهندسی برای توسعه‌گران فعال در بافت‌های فرسوده را به صفر رسانده یا به حداقل ممکن کاهش دهیم.

وی همچنین با اشاره به تمهیدات درنظر گرفته شده برای اختصاص اعتبار از بودجه دولتی، تخصیص ۳۰ درصد اعتبارات فعالیت در شهرها از سوی دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری به نوسازی بافت‌های فرسوده و سایر تسهیلات در نظر گرفته شده اعلام کرد:تمام تلاش خود را به کار بسته‌ایم تا توسعه‌گران در فرآیند بازآفرینی شهری با مشکلات مالی مواجه نشوند و به حاشیه سود قابل قبولی دست یابند.