صبر کنیم یا با گرفتن وام، خانه بخریم؟

روزنامه تماشاگران امروز - سیما فرزیان: چند روز از انتشار خبر جدید درباره وام های مسکن بدون نیاز به سپرده گذاری می گذرد و حالا جزییات بیشتری از آن می دانیم. شورای پول و اعتبار در هفته گذشته با پیشنهادات مطرح شده از سوی بانک مرکزی، مصوباتی در رابطه با وام مسکن داشت. در اهم این تغییرات، تصمیم به افزایش مبلغ وام از طریق خرید اوراق در بورس گرفته شد و مبلغ فعلی وام به صورت انفرادی ۱۰ میلیون تومان و برای زوج ها تا ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.

تا پیش از این، متقاضان وام بدون سپرده می توانستند از طریق خرید اوراق در بازار بورس و بر اساس مناطق جغرافیایی خود نسبت به دریافت این تسهیلات اقدام کنند. این تسهیلات به صورت انفرادی در تهران ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۵۰ میلیون تومان و در سایر مناطق ۴۰ میلیون تومان بود. همچنین برای زوجین نیز به ترتیب مناطق، ۱۰۰ میلیون، ۸۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومان تعیین شده بود که با مصوبه اخیر شورا به ازای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان اضافه خواهد شد.

تخمین مبلغ سود و نرخ اقساط

هنوز جزییات این مصوبه و سازوکار دریافت وام های جدید از سوی بانک مرکزی و بانک مسکن تعیین و اعلام نشده است. با این حال می توانیم با توجه به نرخ سود فعلی که ۱۷.۵ درصد است و با در نظر گرفتن دوره بازپرداخت تا سقف ۱۲ سال، حدود اقساط و سود پرداختی را تعیین کنیم.

از سویی دیگر، متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن از این محل باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان از وام مورد نظر، یک برگ اوراق تهیه کنند. در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حدود ۷۲ هزار تومان است که صاحب وام باید هزینه پرداخت آن را نیز تامین کند اما بر اساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، متقاضیان دریافت وام مسکن می توانند وام جعاله را نیز دریافت کنند. مبلغ وام جعاله تا پیش از این ۱۰ میلیون تومان بود که با تصمیم اخیر شورا به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته و می توان در کنار مبلغ اصلی وام برای دریافت آن نیز اقدام کرد.

در این تصمیم گیری تاکید بر این است که در کنار بانک مسکن، بانک های تجاری نیز برای پرداخت وام های جدید اقدام کنند. این در حالی است که پیش تر هم شورای پول و اعتبار پرداخت وام تا سقف ۶۰ میلیون تومان را برای بانک های تجاری آزاد اعلام کرده بود اما هیچ گزارشی در مورد اقدام بانک های تجاری برای پرداخت وام مسکن وجود نداشت و اقدامی نکردند. بنابراین به نظر می رسد این بار هم بانک مسکن است که باید محور اصلی پرداخت وام های افزایش یافته جدید باشد.

مبلغ دقیق خرید اوراق برای آنها که عجله دارند

نکته بعدی، زمان اجرای مصوبه جدید است. بانک مسکن می گوید: «مصوبه هفته گذشته شورا باید از طریق بانک مرکزی به بانک مسکن ابلاغ شود و پس از آن بحث های کارشناسی مربوطه در بانک مسکن آغاز خواهد شد. شاید با توجه به اینکه افزایش نرخ وام برای زوج ها در نهایت ۲۰ میلیون تومان است، بعضی از آنها ترجیح دهند به جای منتظر ماندن برای ابلاغ وام به شعبه ها همین حالا اقدام کنند.»

این دسته از افراد باید با نرخ فعلی اوراق تسهیلات کنار بیایند که در روزهای اخیر خریدشان حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تمام می شود. به عنوان مثال در گران ترین حالت امتیاز، تسه فروردین ماه ۱۳۹۶ به قیمت تقریبا هر برگ ۷۵ هزار و ۵۵۰ تومان فروخته می شود و از سوی دیگر اوراق تسه آذر ماه ۱۳۹۲، با حدود قیمت ۷۳ هزار تومان کمترین قیمت را از آن خود کرده است.

به این ترتیب زوج های تهرانی با خرید ۲۰۰ برگ از اوراق تسهیلات مسکن می توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعلق می گیرد. با این حساب برای دریافت ۱۰۰ میلیون تومان وام با قیمت هر برگ تقریبا ۷۵ هزار تومان، زوج های تهرانی باید ۱۵ میلیون تومان اوراق بخرند. با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۲۰ برگ بهادار با قیمت یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند، در مجموع باید ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرف خرید ۲۲۰ اوراق شود.

همچنین زوج های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می کنند، می توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید ۱۲ میلیون تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اوراق وام جعاله، باید در مجموع برای خرید اوراق مبلغ ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.

زوج های ساکن در سایر مناطق، غیر از دو مورد ذکر شده در بالا می توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن، ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که با قیمت هر برگ به میزان تقریبا ۷۵ هزار تومان باید ۹ میلیون تومان بابت خرید این ۱۲۰ برگ بپردازند که به علاوه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی که برای اوراق مربوط به وام جعاله پرداخت خواهند کرد، باید در مجموع ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرف هزینه ۱۳۰ برگ اوراق تسه کنند.

مجردهای تهرانی نیز می توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و غیر زوج هایی که در مراکز استان های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به این ترتیب هر کدام باید ۱۳۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند.

با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق ۹ میلیون تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت باید مبلغ ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و دیگر افراد باید مبلغ ۶ میلیون تومان پرداخت کنند. البته مبلغ یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هم بابت خرید ۲۰ ورق برای وام جعاله بر این مبالغ اضافه می شود.

اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر می شود. این اوراق قابلیت معامله در فرابورس ایران را دارد و ارزش اسمی مهر برگ ۵ میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است. این اوراق با توجه به این که چقدر تا زمان اعتبارش زمان باقی مانده، دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی برای خرید اوراق به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.