جزئیات طرح جدید مجلس برای بازار مسکن

طرحی از سوی مجلس با امضای ۵۲ نفر از نمایندگان به هیئت رئیسه مجلس تقدیم شده که براساس آن اجاره بهای املاک مسکونی از طریق ابزار مالیاتی کنترل و ساماندهی شود، طراحان درخصوص دلایل توجیهی طرح مالیات براجاره گفته‌اند یکی از مشکلات اساسی مردم، به ویژه در موارد بروز بحران‌های اقتصادی، رشد افسارگسیخته نرخ اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی است که بخش قابل‌توجهی از هزینه خانوار‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.

علیرغم این موضوع تاکنون هیچ راهکار کنترلی و یا قیمت‌گذاری در این خصوص صورت نگرفته و لازم است مطابق با اصول و قواعد حقوقی و فقهی راهکار مناسبی در این زمینه اندیشیده شود.

در این طرح پیشنهاد شده آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده ۱٨ قانون جهش تولید مسکن ثبت کرده و میزان اجاره بهای آن‌ها به میزان افزایش شاخص سالانه کالا‌های اعلامی از سوی بانک مرکزی به ترتیب مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آئین دادرسی مدنی باشد، از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از سایر داوطلبان بهره‌مند شده و عوارض و مالیات وصولی از آن‌ها کاهش یابد.

در نقطه مقابل، موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به میزان بیش از شاخص افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف شوند. بدین ترتیب می‌توان راهکاری در نظر گرفت که بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن و در عین حال، با تنظیم‌گری و سیاست گذاری، افراد به تعیین اجاره بهای متعارف سوق داده شوند.

مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه استفاده از ابزار مالیاتی در بازار مسکن به دو دلیل عمده صورت می‌گیرد، اظهار داشت: در وهله اول این موضوع به منظور تامین کسری بودجه دولت و به نوعی با نگاه درآمدی به مرحله اجرا در می‌آید، در وهله دوم نیز ابزار مالیاتی برای اجرای سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش مسکن به منظور کنترل بازار و کاهش قیمت‌ها انجام می‌شود.

وی افزود: در این زمینه ابزار‌های مالیاتی متنوعی وجود دارد، اما اخذ مالیات از خانه‌های خالی و مالیات بر اجاره مسکن در اینباره مورد توجه سیاست‌گذاران بخش مسکن قرار گرفته، در مورد اخذ مالیات از بخش اجاره، می‌توان گفت این کار برای کسب درآمد برای دولت انجام می‌شود، زیرا تنها یک واحد با متراژ زیر ۱۵۰ متر از پرداخت مالیات معاف است و فردی که دو واحد بیشتر برای اجاره داشته باشد، باید مالیات آن را نیز پرداخت کند.

سلطان محمدی گفت: این در صورتی است که برای کنترل قیمت اجاره، باید معافیت‌های مالیاتی بیشتری در نظر گرفته شود، به بیان دیگر مشوق‌هایی باید در کار باشد تا عرضه در بخش اجاره افزایش پیدا کند، اما با این میزان مالیات‌هایی که در نظر گرفته شده، به اعتقاد بنده این کار صرفاً برای جبران بخشی از کسری بودجه دولت انجام شده است و به نظر می‌رسد برای هدفی که عنوان شده مبنی بر کاهش و کنترل بر اجاره به هیچ عنوان کارکرد نخواهد داشت.

این کارشناس بخش مسکن در مورد اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز بیان داشت: با توجه به اینکه شناسایی خانه‌های خالی مشکل است، استفاده از این ابزار مالیاتی تاثیر بسیار کمی دارد، در حالیکه سامانه ملی املاک و اسکان برای این کار طراحی شده، اما با توجه به کارایی این سامانه نمی‌توان انتظار داشت که خانه‌های خالی به طور کامل شناسایی شوند.

سلطان‌محمدی اضافه کرد: هرچند گفته می‌شود حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی در کشور وجود دارد، این موضوع چندان دقیق نیست، زیرا این تعداد خانه خالی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ است که به هیچ عنوان ملاک خوبی برای شناسایی خانه‌های خالی محسوب نمی‌شود. از سویی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان، حدود هزار میلیارد تومان نیاز است.

این استاد دانشگاه ادامه داد: با توجه به چنین هزینه‌ای، به نظر نمی‌رسد، که اهداف طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی محقق شود، هرچند که نفس این کار مناسب است و به منظور افزایش عرضه واحد‌های ساخته شده در بازار مسکن انجام می‌شود، با توجه به این هزینه، اجرای این طرح به آن صورت موفقیت آمیز نخواهد بود.

سلطان‌محمدی خاطرنشان کرد: در کشور‌های دیگر نیز اجرای این طرح با موفقیت همراه نبوده، درضمن شناسایی واحد‌های خالی نیز به همین راحتی نخواهد بود، زیرا بر اساس منطق اگر واحدی خالی باشد، قاعدتا با توجه به هزینه‌های نگهداری مسکن، مالک باید واحد خود را اجاره دهد، مگر اینکه آن واحد دارای مشکلاتی باشد، بنابراین این کار پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و اجرای آن به همین راحتی نیز نخواهد بود.