خواب آشفته سوداگران بازار مسکن

روزنامه عصر اقتصاد نوشت: نیمه های شهریور ماه گذشته بود که حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک از جان گرفتن مجدد بازار معاملات مسکن در تهران خبر داد و گفت که نیمه دوم امسال شاهد رونق بیشتر معاملات مسکن خواهیم بود.

عقبایی در عین حال با اظهار نظری نقد گونه در خصوص سیاست های اخیر بانکی کشور گفت: رشد قیمت مسکن در حد تورم حاکم بر کشور را شاهد هستیم و کاهش نرخ سود بانکی به هدایت سرمایه‌‌ها به تولید مسکن کمک خواهد کرد.

عقبایی گفته بود وضعیت معاملات مسکن رو به بهبود است و این اتفاق جدید در اصلاح سیاست‌های بانکی اگر در سال ۹۵ رخ می‌داد پارسال شاهد رونق بازار مسکن بودیم.

او بر این اساس اعتقاد دارد که اگر اصلاح سیاست های بانکی تاخیری نداشت عبور از رکود مسکن هم دچار تاخیر نمی شد و اگر این سیاست ها سرعت بیشتری را به خود می دید رونق این بازار هم از سال گذشته آغاز می شد.

عقبایی با تاکید بر اینکه هنوز هم اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی به طور کامل رخ نداده، اما تغییرات مطلوبی در راه خواهد بود گفت: کاهش نرخ سود بانکی به هدایت برخی از سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه تولید و تولید مسکن کمک خواهد کرد.

نماینده رئیس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی مشاوران املاک و رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به بالا رفتن قدرت خرید، رونق ساخت و ساز و فروش واحدهای خالی از سکنه کمک کند و از آنجا که شاهد فرارسیدن سررسید تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در سال جاری هستیم بالا رفتن قدرت خرید متقاضیان می تواند موجب رونق خرید و فروش شود.

ظرف یک سال گذشته معاملات مسکن تهران با ۶.۲ درصد رشد قیمت نه تنها ازسود بانکی پایین تر بوده بلکه از نرخ تورم هم پایین تر بوده است.بنابراین رویای سوداگران مسکن فعلا آشفته است.تجربه نشان داه رونق بازار مسکن در بازارهای عمومی مانند طلا و ارز و ....قبل از ارائه آمارها و اطلاعات منتشر شدنی توسط خود مردم در باازه زمانی سریعتر و زودتر ملموس می شود.تحلیل گران معتقدند بانک مرکزی و نهادهای حاکمیتی قادر به ارزیابی و تحلیل درست بازار نیستند .صحبت های عقبایی در خصوص تسهیلات بانکی هم به تعبیری می تواند یک اقرار صریح بر ضعف بازار مسکن باشدچون تسهیلات بانکی در تمام سال های گذشته نقش تعیین کننده ای نداشته و عمدتا این پس انداز و سرمایه گذاری در مسکن بوده که رونق ایجاد می کرده است.این نکته ای اثبات شده است که تسهیلات در بهترین شکل خود به صاحب خانه شدن مردم کمک کرده است و تاثیری در معاملات مسکن به صورت کلی نداشته است.

با این حال عقبایی معتقد است : معمولاً وقتی سرمایه‌ها به حوزه‌ای ورود می‌کند و افرادوارد این بخش می شوند ،به دنبال خود تورم را هم افزایش می دهند هرچند این تورم بالاتر از تورم حاکم بر کشور نیست.

وی در عین حال اظهار می دارد که در نیمه دوم سال جاری که شاهد افزایش معاملات به صورت آرام خواهیم بود ممکن است که روند معاملات به عدد بیش از تورم ۱۰ درصد هم برسد.

عقبایی خاطرنشان کرد: شاید به صورت موردی یک واحد مسکونی رشد بیشتری از تورم حاکم بر کشور داشته باشد، اما به هر حال رشد قیمت مسکن به طور متوسط تا سقف ۱۰ درصد بوده است.

وی افزود: در نیمه دوم سال جاری روند معاملات مسکن رشد بیشتری خواهد داشت، البته لازمه آن این است که علاوه بر کاهش نرخ سود بانکی باید تمهیدات دیگری مثل بالا رفتن سقف تسهیلات بانکی و مدت بازپرداخت و کاهش اقساط را شاهد باشیم.

عقبایی درشهریور ماه گذشته در گفتگو با فارس اشاره کرد که روند تولید مسکن واحدهای کوچک در شش ماهه اول امسال رشد مناسبی داشته است و مفهوم آن این است که بازار مسکن می‌تواند رونق بهتری بگیرد اما در مجموع باید اذعان داشت که وضعیت بانک‌های کشور به دلیل سیاست‌های اشتباه و اجرای سیاست‌های بنگاه‌داری وضعیت خوبی نیست.

وی ادامه داد: بنابراین اگر بانک ها می خواهند خود را از این وضعیت بحران بنگاه‌‌داری نجات دهند، لازمه آن این است که وضعیت تولید مسکن و بازار مسکن رونق پیدا کند تا پول‌هایی که در حوزه مسکن ذخیره‌سازی و سرمایه‌گذاری کرده‌اند به چرخه بانکی برگشته و به تعهداتی که در قبال مردم داده اند، عمل کنند.

نماینده رئیس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی مشاوران املاک و رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: اواخر امسال را می‌توان به طور مشخص از تعبیر رونق مسکن استفاده و آنرا لمس کنیم.

عقبایی گفت: پیش‌بینی من این است که در سال ۹۶ سونامی قیمت و جهش قیمت نخواهیم داشت، اما رشد نسبی تورم وجود دارد.

وی افزود: در شهر تهران در ۱۰ روز نخست شهریورماه ۵ هزار و ۴۸۱ قرارداد خرید و فروش و ۵ هزار و ۵۸۸ قرارداد اجاره داشتیم که نسبت به پارسال تغییر چندانی نداشته است اما نسبت به مرداد ماه رشد خوبی داشته است.

به گفته عقبایی در مرداد ۱۹ هزار و ۸۴۶ قرارداد خرید و فروش و ۲۰ هزار و ۴۳ قرارداد اجاره منعقد شد که نسبت به تیرماه رشد بیشتری را باعث شد.

اینک در تازه ترین خبر ها بانک مرکزی نیز گزارش داده است که معاملات مسکن در تهران ۲.۸ درصد رشد کرده و این در حالی است که قیمت مسکن نیز تا ۶.۲ درصد افزایش یافته است

اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی بانک مرکزی در گزارشی از افزایش ۶.۲ درصدی قیمت واحدهای مسکونی تهران در نیمه نخست امسال خبر داد و اعلام کرد: معاملات مسکن تهران در این دوره نسبت به دوره قبل رشد ۲.۸ درصدی داشته است.

در شهریور امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵ هزار و ۵۰۰ واحد رسید که نسبت به شهریور ماه سال گذشته ۹.۲ درصد افزایش یافته است.

متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۷.۶ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بر این اساس در آخرین ماه تابستان ۹۶ بالغ بر ۱۵ هزار و ۵۴۵ واحد مسکونی در تهران معامله شد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معاملاه شده به تفکیک عمر بنا در ماه مورد اشاره حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۷.۵ درصد بیشترین سهم از واحدهای معاملاه شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با شهریور ماه سال قبل ۳.۹ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

در ماه گذشته متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۷.۶ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۱.۹ و ۹.۷ درصد افزایش یافته است. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مربوط به منطقه ۵ معادل ۱۲.۵ درصد و کمترین میزان رشد متعلق به منطقه ۲۲ با ۴/. درصد بوده است.

همچنین در نیمه نخست امسال ۸۵ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده که در مقایسه با شش ماه اول پارسال ۲.۸ درصد رشد را نشان می‌دهد. در این مدت قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی ۴۵.۸ میلیون ریال بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش یافته است.

به هر حال آنچه مسلم است این است که بازهم نمییتوان آمار و ارقام ارائه شده از سوی نهادهایی مانند بانک مرکزی را نشانه ای بر رونق گرفتن بازار مسکن تلقی کرد.در نتیجه خواب آشفته سوداگران مسکن همچنان بر آنان مسلط است.

در شهریور ۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۸.۶ و ۷.۶ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم باعث تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. سهم هزینه اجاره‌بهای مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه ۹۵ معادل ۳۳.۱ درصد است.