رویای صاحبخانه شدن در لندن

ماهنامه پیشه و تجارت: اوضاع بازار مسکن لندن را از برنامه های ارائه شده در اولین سخنرانی «صادق خان»، شهردار تازه این ابرشهر می توان فهمید: «مسئله کلیدی، حل بحران مسکن است.» در این شرایط یکی از شهرهایی که بازار مسکن آن برای سوپرسرمایه گذاران ایرانی جذابیت دارد، لندن است که فعالان آن با توجه به اقبال ثروتمندان ایران، به کمک پول دومین اقتصاد بزرگ خاورمیانه به احیای بازاری بحران زده دل بسته اند. این امید، لزوم دقت در تصمیم گیری را دو چندان می کند.

بر اساس گزارش موسسه های پژوهشی بریتانیا، ثروتمندان ایرانی در ماه ها و سال های آینده به بازیگری عمده در بازار ملک لوکس لندن بدل خواهند شد. طبق گزارش های موسسه «راک استون»، تعداد خریداران ایرانی خانه های لندن در دو سال آینده تا ۲۵ درصد جهش خواهد کرد.

گفته می شود خریداران ایرانی با حدود ۳۰ میلیون دلار سرمایه ظرف پنج تا ۱۰ سال آینده، حدود شش میلیارد پوند در املاک خارجی سرمایه گذاری خواهند کرد که لندن یکی از مقاصد اصلی آنها خواهد بود. دیگر بازارهای جذاب، دبی، سوییس، آلمان و جنوب فرانسه هستند.

اما آیا بازار لندن محیطی امن برای سرمایه گذاری است؟ به گمان برخی از کارشناسان بازار ملک بریتانیا ممکن است با بحرانی تمام عیار روبرو شود. قیمت های املاک بریتانیا به ویژه لندن به شدت افزایش داشته اند، در حالی که درآمد و پس انداز خانوارها به گونه ای متناسب رشد نکرده اند. اگر میزان بدهی بریتانیایی ها را نیز به اینها بیفزاییم، از راه رسیدن بحران دور از ذهن نیست زیرا وام مسکن احتمالا بیشترین میزان بدهی ها را تشکیل خواهد داد. شاید همان اتفاقی که در بازار مسکن آمریکا افتاد، در لندن هم بیفتد. در آمریکا وام های زیادی داده شد که بخش عمده ای از وام گیرندگان توانایی بازپرداخت آنها را نداشتند و اکنون بریتانیا نیز وضعیتی مشابه دارد.

بر اساس تحقیقات «بانک انگلستان»، خرید خانه برای خانواده های متوسط بریتانیایی با توجه به رشد سریع قیمت ها در حال تبدیل شدن به یک رویا است. بررسی سالانه بانک مرکزی انگلیس در مورد توان مالی صاحبان خانه، نشان می دهد در شرایط کنونی آنها هرگز نمی توانند خانه دار شوند. در شرایط کنونی یک خانوار طبقه متوسط انگلیسی برای خرید یک خانه باید بیش از ۲۴ سال پس انداز کند و این غیر از میزانی است که باید به عنوان پیش پرداخت برای خرید خانه داشته باشد. اگر حداقل دستمزد خانوار نتواند با شتاب لازم رشد کند، خانواده های لندنی بیشتر تحت فشار قرار خواهند گرفت.

بر اساس داده های «اداره آمار ملی» بریتانیا، قیمت متوسط خانه در بریتانیا بیش از ۲۹۱ هزار پوند و د ر لندن بیش از ۵۵۱ هزار پوند است. تحلیلگران می گویند عرضه و تقاضا در وضعیتی است که قیمت ها راهی به جز افزایش نخواهند داشت و این رشد در کنار ناتوانی بخشی از خانه داران در بازپرداخت وام های بانکی، می تواند باعث سقوط قیمت ها در آینده شود.

مسئله اینجا است که با وجود تعدیل برخی قیمت ها در ماه آوریل، بی اعتمادی به آینده بازار بریتانیا ادامه دارد. موسسه «هالیفکس» که همیشه پیگیر میزان اعتماد فعالان در بازار خانه است، اعلام کرده اعتماد به بازار مسکن بریتانیا از ماه مه ۲۰۱۵ دیگر افزایش نداشته است. (با این همه، هنوز هم ۶۵ درصد پاسخ دهندگان به هالیفکس معتقدند که قیمت های متوسط در بازار ملک جزیره در یک سال آینده افزایش خواهد یافت.)

در این شرایط فعالان بازار مسکن بریتانیا نه فقط به حضور گسترده سرمایه گذاران ایرانی امید بسته اند، بلکه انتظار حضوری چنان قدرتمند را دارند که باعث احیای بازار شود. ایزابل فریز خبرنگار حوزه ملک در روزنامه «تلگراف» بریتانیا اخیرا در مطلبی نوشت که در دوره پساتحریم، حضور ایران می تواند به احیای بازار ملک لوکس لندن کمک کند.

در شرایطی که سرمایه گذاران خارجی عمده در بریتانیا به دلیل بحران در برزیل، افت قیمت نفت خام کشورهای خاورمیانه، مشکلات ارزی روسیه و کاهش رشد چین تحت فشار هستند و برای سرمایه گذاری در لندن و دیگر شهرهای بریتانیا دست و دل بازی نمی کنند، ایرانیان که به تازگی شرایط جدیدی را تجربه می کنند به مشتریان هدف فعالان بازار مسکن لوکس لندن تبدیل شده اند. جنت سیبریت، رییس موسسه پژوهش مسکن «سی بی آر ای» می گوید: «پول ایرانی ها می تواند نیروی عمده ای در بازار مسکن لندن شود؛ با همان پتانسیلی که از سرمایه های آسیایی از قبیل سرمایه های هنگ کنگ و سنگاپور می بینیم.»

به گفته کارشناسان، چهار نوع سرمایه گذار ایرانی در بازار مسکن لندن وجود دارد؛ افرادی از بخش خصوصی یا خانواده های ایرانی، شرکت های خصوصی، بنگاه های شبه دولتی و صندوق های حاکمیتی، از همین رو است که سرمایه گذاران ایرانی باید با دیده تردید به هر پیشنهاد احتمالی بنگرند؛ مبادا که امید بریتانیایی ها به احیای بازاری در خطر، سرمایه آنها را در بلندمدت در معرض ریسک قرار دهد.

آنا مینتون مدیر موسسه «شهر نئولیبرال» در «دانشگاه شرق لندن» در مطلبی که ماه گذشته پس از تعدیل قیمت ها در روزنامه «گاردین» نوشته، آورده است: «در سال ۲۰۰۸ بحران مالی توسط بحران درجه دوم بخش املاک ایجاد شد. امروز لندن با بحرانی درجه اول روبرو است.»

دنی دورلینگ نیز در مطلبی در «گاردین» می نویسد: «از هر پنج بریتانیایی، چهار نفر باور دارند که کشور با بحران مسکن روبرو است. می توانم شما را با آخرین آمار افزایش بی خانمان ها، مرگ افراد پیر به دلیل ناتوانی در گرم کردن خانه های قدیمی، اجاره های ماهانه یا حتی هفتگی چهار رقمی، وام هایی که بازپرداخت شان تا زمان مرگ شما ادامه پیدا می کند و تعداد خانواده ها در یک خانه شوکه کنم. اما احتمالا تا حالا دیگر به این اخبار عادت کرده اید.»

رونق مسکن در چند سال اخیر در انگلیس که همراه با افزایش سریع بها بوده، اگرچه خانه دار شدن برای طبقات متوسط این کشور را مبدل به آرزو کرده اما مبدل به بازاری سود آور برای خارجی ها شده است اما با توجه به شرایط موجود ممکن است دیگر خبری از سود نباشد یا دست کم ریسک این سرمایه گذاری به شدت افزایش یافته است. اقتصاددانان موسسه «یو بی اس» اخیرا در گزارشی با اشاره به افزایش شدید بهای مسکن در لندن، هشدار داده اند که حباب مسکن در این شهر با توجه به عدم تناسبش با وضعیت درآمدی در انگلیس در معرض ترکیدن است.

یو بی اس با بیان این که خطر ترکیدن حباب مسکن در شهر لندن بیش از سایر شهرهای بزرگ جهان است، عنوان کرد بعد از پایتخت انگلیس، شهرهای هنگ کنگ، سیدنی و ونکوور، سانفرانسیسکو، آمستردام، ژنو، زوریخ، پاریس، فرانکفورت و نیویورک در معرض خطر هستند.