وضعیت اجاره مسکن در تهران با لایحه کنترل بازار

روزنامه دنیای اقتصاد: واسطه‌های ملکی بازار مسکن اولین واکنش خود را نسبت به لایحه‌ای که دور روز پیش از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار اجاره‌بها به دولت ارسال شد، اعلام کردند.

دو روز پیش، وزیر راه و شهرسازی لایحه کنترل بازار اجاره‌ مسکن از طریق الزام موجران به انعقاد قرارداد دو ساله با مستاجران با سقف مجاز افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها برای سال دوم نسبت به سال اول را به دولت ارسال کرد تا در صورت تصویب این لایحه، ماده جدیدی با همین مضمون به قانون روابط موجران و مستاجران اضافه شود.

در این لایحه، حق خاتمه قرارداد اجاره در سال اول از موجر سلب شده است ولی به مستاجر اختیار داده شده است در صورت تمایل، بعد از اتمام سال اول نسبت به خروج از قرارداد اجاره و تخلیه ملک اجاره‌ای اقدام کند. هر چند هم‌اکنون دو برداشت متفاوت از این لایحه به لحاظ زمان امضای قراردادهای اجاره مشمول این لایحه در صورت تصویب و قانونی شدن آن وجود دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون این ابهام وجود دارد که آیا این لایحه در صورت تصویب، اجاره‌نامه‌های مربوط به سال ۹۶ را هم در برمی‌گیرد و یا صرفا مربوط به قراردادهایی است که بعد از زمان تصویب این قانون بین موجران و مستاجران منعقد می‌شود؟

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد بخشی از واسطه‌های ملکی و فعالان بازار اجاره مسکن هنوز از این تصمیم دولت بی‌اطلاع بوده و در جریان جزئیات این تصمیم قرار ندارند؛ با این حال بخش دیگری از واسطه‌های ملکی به واسطه اخبار منتشر شده از سوی رسانه‌ها در جریان این لایحه قرار گرفته‌اند؛ موضوع مهمی که در این رابطه و به‌عنوان یکی از پارامترهای مطرح شده در واکنش واسطه‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد این است که برخی از واسطه‌های ملکی معتقدند در صورتی که این لایحه به تصویب برسد و صورت قانونی پیدا کند،

اگر چه اثر چندانی بر کنترل بازار اجاره نخواهد داشت، اما می‌تواند فضای روانی بازار را تا حدودی تحت تاثیر قرار دهد؛ واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف با اشاره به تجربه ناموفق اجرای طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف در سال ۹۰ معتقدند این گونه برخوردها همان‌گونه که در اوایل دهه ۹۰ نیز تجربه شد نمی‌تواند اثر چندانی بر بازار اجاره داشته باشد؛

ضمن اینکه در شرایط فعلی بازار اجاره مسکن بیش از آنکه تابع متغیرهای درونی بازار ملک باشد، از تحولات و نوسانات سایر بازارهای اقتصادی همچون ارز و سکه تاثیر می‌پذیرد و در شرایطی که وضعیت این بازارها نامشخص و دچار نوسان شدید است، این تاثیر‌پذیری به مراتب بیش از سایر زمان‌هاست.

پارامتر بعدی مورد اشاره از سوی واسطه‌های ملکی بازار اجاره مسکن به این موضوع اشاره دارد که این لایحه با حق مالکیت صاحبان املاک بر اموال غیرمنقول در مغایرت است؛براساس حق مالکیت صاحبان املاک بر املاک غیرمنقول،مالک برای هر دوره مشخص و به هر میزانی که تشخیص دهد می‌تواند ملک خود را به مستاجر اجاره دهد و کسی نمی‌تواند برای وی تعیین کند که با چه قیمتی و برای چه مدت زمانی ملک خود را به بازار اجاره واگذار کند؛

این در حالی است که قانون فعلی درخصوص روابط موجر و مستاجر که در سال ۷۶ مصوب شد و همچنین آیین‌نامه اجرایی مربوط به آن مصوب سال ۷۸، نیز مدت زمان اجاره مسکن را برای موجران و مستاجران تعیین نکرده است؛ بنابراین مدت زمان یکساله که هم‌اکنون در عمده قراردادهای اجاره به‌عنوان مبنای زمانی ملاک انعقاد قراردادها قرار گرفته است بر مبنای توافق موجر و مستاجر و براساس نوعی عرف در بازار مسکن رایج و پذیرفته شده است.